0. Resposta em 5 segundos: as grandes empresas não são a resposta, são o "conteúdo da prova"
Direto ao ponto: usar as regiões onde uma grande construtora como a Daiwa House compra muito terreno como primeiro filtro para investir em imóveis é uma estratégia bem razoável.
Antes de gastar bilhões de ienes, uma grande construtora estuda população, emprego, velocidade de venda das casas, preço do terreno, licenças, ruas, escolas, concorrentes e quanta oferta nova vem por aí. Para uma pessoa sozinha, olhar para onde a grande empresa foi é mais rápido do que pesquisar tudo do zero. É a versão imobiliária de "o McDonald's abriu aqui, então deve ter estudado bem o movimento de gente".
Mas uma palavra errada pode custar dinheiro.
A grande empresa foi lá = comprar está errado. A grande empresa foi lá = vale a pena estudar com cuidado está certo.
Mesmo que a população cresça, se prédios e casas novas forem construídos mais rápido, o aluguel cai. O Texas é um exemplo real. A Flórida anima na tabela de população e assusta na cotação do seguro. Na Califórnia, só de ver o preço, a calculadora desiste.
Então a grande empresa não é um oráculo. É um enorme departamento de pesquisa de mercado de graça.
1. Por que o imóvel no Japão está difícil: Tóquio tem terreno caro, o interior perde gente e construir é caro em todo lugar
Investir em imóveis no Japão é ficar espremido dos dois lados.
Na região de Tóquio se concentram pessoas, empregos e demanda, mas o terreno é caro. O resultado preliminar do censo de 2025 mostra que o Japão tem cerca de 123,05 milhões de habitantes, cerca de 3,1 milhões a menos (2,5%) que em 2020. Só a região de Tóquio (Tóquio, Kanagawa, Saitama e Chiba) tem cerca de 36,99 milhões, 30,1% do país. Só Tóquio e Okinawa cresceram.
"Então vou para o interior, que é mais barato." Lá esperam a queda da população e a dificuldade de vender depois. O terreno fica mais barato, mas madeira, equipamentos, janelas, isolamento, mão de obra e transporte não custam metade fora de Tóquio.
Na pesquisa de 2025 com usuários do Flat 35 da Agência de Financiamento Habitacional do Japão, construir uma casa sob medida custou em média cerca de 42,59 milhões de ienes no país, e terreno mais casa sob medida cerca de 53,13 milhões. Por isso, no interior pode acontecer algo como "terreno de 5 milhões de ienes e casa de 40 milhões": só o terreno tem preço do interior, e a casa tem preço de hoje.
Em "casa é barata no interior", o único barato é o terreno.
2. A taxa de juros é uma das culpadas, mas não age sozinha
Em setembro de 2026, a taxa mais comum do Flat 35 (de 21 a 35 anos, financiamento de até 90% do valor) é de 3,46% ao ano. A meta da taxa de juros do Banco do Japão também subiu para perto de 0,75%.
Com juros mais altos, dá para comprar uma casa mais barata, é claro. Mas dizer que a dificuldade da moradia no Japão é "só por causa dos juros" é simplificar demais.
Em 4 de setembro de 2026, a Daiwa House anunciou a reorganização do seu negócio de moradia no Japão. Os motivos citados foram queda da população, alta dos materiais de construção, queda de longo prazo no início de obras de casas novas e diferença de demanda entre as grandes cidades e o interior. A partir de abril de 2027, vai concentrar as casas novas em 14 filiais e escritórios de 23 áreas de grandes regiões urbanas com demanda firme. O negócio de casas existentes (pós-venda, reforma, compra e revenda, corretagem, administração de aluguéis) será unido e reforçado nas 47 províncias.
Resumindo, vêm quatro coisas juntas:
menos gente + construção cara + juros mais altos + diferença maior entre regiões
Culpar só os juros não resolve o caso.
3. A Daiwa House não está morrendo: o grupo teve o melhor ano da história
Isto é importante. Reduzir a rede de vendas de casas no Japão não significa que a empresa inteira esteja mal.
No ano fiscal encerrado em março de 2026, o Grupo Daiwa House teve vendas de cerca de 5,5769 trilhões de ienes e lucro operacional de cerca de 614,9 bilhões, ambos recordes. Sem o efeito das diferenças atuariais de aposentadoria, o lucro operacional foi de cerca de 499,2 bilhões, 12,2% a mais que no ano anterior.
Então essa reorganização não é "vende mal, a empresa corre risco e se retira". É mais perto de uma empresa lucrativa reorganizando pessoas, dinheiro e estrutura que estavam em lugares difíceis de crescer.
Na divisão de casas aparece um número ainda mais estranho.
No ano fiscal de março de 2026, a divisão teve vendas de cerca de 1,3423 trilhão de ienes e lucro operacional de cerca de 155,7 bilhões. Desse total, as casas no exterior renderam cerca de 149,8 bilhões, e só os EUA cerca de 148,9 bilhões.
Cerca de 99% do lucro das casas no exterior veio dos EUA.
A "equipe do exterior" é mais "a seleção dos EUA e todo o resto".
4. Abrindo o lucro das casas: foi quase tudo América
Mas tomar o lucro dos EUA como um nível normal todo ano é perigoso.
Uma única grande venda de terrenos nos EUA em outubro de 2025 já trouxe cerca de 105,3 bilhões de ienes em vendas e cerca de 91,9 bilhões em lucro operacional. Ou seja, o lucro do ano anterior nos EUA inclui um item único enorme.
Mesmo assim, o negócio realmente cresce. As casas entregues pela Daiwa House nos EUA subiram de 4.476 no ano fiscal de 2021 para 7.776 em 2025. No fim de 2025, tinha ou controlava cerca de 75.017 lotes.
No período mais recente (abril a junho de 2026), no Japão as casas sob medida caíram de 576 para 545 e as casas prontas para venda subiram de 358 para 458. Isso combina com a mudança para casas padronizadas, de preço mais claro.
Nos EUA, as vendas cresceram, mas a margem de lucro caiu por causa de incentivos de venda em casas contratadas em época de demanda fraca.
Daí se tira que os EUA também não são um mercado em que, porque a população cresce, basta pôr uma casa para o dinheiro aparecer.
5. O que é um "homebuilder": não é exportar casa japonesa
Um homebuilder é, em poucas palavras, uma empresa de moradia que garante terrenos e lotes e depois planeja, constrói e vende casas para o mercado local.
A estratégia da Daiwa House nos EUA não é pôr casas japonesas de aço em contêineres e atravessar o Pacífico. Ela compra empresas locais e vende casas adaptadas ao clima, à cultura, à renda, à planta e ao preço de cada lugar.
São três empresas principais.
- Stanley Martin: costa leste e sudeste. Virgínia, Virgínia Ocidental, Maryland, Carolina do Norte, Carolina do Sul, Geórgia, Flórida e outros.
- CastleRock Communities: principalmente o sul. O site atual mostra comunidades no Texas, Arizona, Tennessee e Alabama. Entrou no Alabama em 2025 ao comprar o negócio da WrEn em Huntsville.
- Trumark Homes: o oeste. O site atual mostra Califórnia, Colorado e Washington.
Juntando as informações públicas, vemos construtoras locais ativas em pelo menos 14 estados.
Isso não é "casa japonesa faz sucesso lá fora". É a Daiwa House comprando incorporadoras de casas dos EUA e colocando dinheiro em regiões que crescem.
6. Onde a Daiwa House está apostando nos EUA
O mapa é fácil de entender.
Na costa leste, a Stanley Martin cresceu nas Carolinas, Geórgia e Flórida. Em 2026 comprou a United Homes Group, da Carolina do Sul, por cerca de 221 milhões de dólares, e somou as 1.192 casas que ela entregou em 2025.
Na Flórida, comprou também a Holiday Builders, que entregou 1.050 casas em 2025 e controlava cerca de 10.600 lotes.
A CastleRock, no sul, tem base no Texas e entrou em Huntsville, no Alabama. O material da própria Daiwa House descreve Huntsville como um mercado promissor por causa da indústria aeroespacial e de defesa, da pesquisa em TI, da manufatura avançada e do crescimento populacional de longo prazo.
A Trumark, no oeste, atua não só na Califórnia, mas também no Colorado e em Washington. Na Califórnia, casas novas na região da Baía vão de 700 mil a mais de 1,6 milhão de dólares, e no sul da Califórnia são comuns preços perto de 2 milhões.
Ou seja, a Daiwa House não cobre os EUA inteiros. Ela divide as apostas entre o Cinturão do Sol e grandes regiões urbanas com população e emprego em alta e os mercados ricos da costa oeste, com uma empresa local para cada um.
7. A ideia de "seguir o McDonald's": usar de graça a pesquisa de localização de uma grande empresa
Agora, o ponto principal.
Para um investidor comum, o motivo de acompanhar a expansão da Daiwa House nos EUA não é comprar uma casa da Daiwa House.
O valor está em ver:
- Em quais regiões urbanas entrou agora
- Onde comprou uma construtora existente
- Quantos lotes controla
- Quais faixas de preço está aumentando
- Se mira quem compra a primeira casa ou quem troca de casa
Quando uma empresa paga centenas de milhões de dólares por uma construtora, a decisão não sai porque "o bairro é bonito". Já foram analisados população, emprego, renda, licenças, velocidade de vendas e estoque de terrenos.
Por isso, a entrada de uma grande empresa é, para o investidor comum, um primeiro filtro de graça.
Não é roubar as respostas da prova. Mas é como achar no corredor uma folha com o conteúdo da prova.
8. Mas "comprar no mesmo loteamento" é armadilha: construtora e proprietário ganham de formas diferentes
Este é o ponto mais importante.
A construtora ganha comprando terreno, construindo casas e vendendo em bom ritmo com margem. O proprietário que aluga ganha se o aluguel é bom em relação ao preço de compra, se sobra dinheiro depois de pagar vacância, reparos, impostos, seguro e administração, e se no fim consegue vender.
Parecem iguais, mas são jogos diferentes.
Além disso, a construtora com muito estoque pode reduzir a taxa do financiamento do comprador, pagar os custos de fechamento ou dar desconto. Se um proprietário quer vender uma casa usada no mesmo loteamento, ao lado o estande de vendas oficial diz: "Casa nova, e ainda ajudamos com a taxa."
E, em regiões onde as construtoras conseguem acompanhar o aumento da população, a oferta sobe de uma vez.
A perspectiva de verão de 2026 da Yardi Matrix prevê, para o fim do ano, variação dos aluguéis anunciados em relação ao ano anterior de -5,2% em Austin, -4,3% em Dallas, -4,0% em Orlando, -1,8% em Charlotte, -1,8% em Raleigh-Durham e -1,0% em Houston. No Cinturão do Sol, mesmo com a população crescendo, há mercados em que a oferta nova passou da demanda.
O aumento da população acelera a demanda. As licenças de construção aceleram a oferta. Os dois pedais são pisados.
Quem aluga imóveis não deve olhar só para a população.
9. Conferência por região: Carolinas / Huntsville / Texas / Flórida / Califórnia
| Região | Movimento do grupo Daiwa House | Sinal de demanda mais recente | O que o proprietário deve observar | Primeira avaliação |
|---|---|---|---|---|
| Carolinas | Stanley Martin + UHG | População: Spartanburg +2,8%, Wilmington +2,6%, Raleigh +2,4% | Previsão de aluguel 2026 de Charlotte e Raleigh: -1,8%. Conferir a oferta | A-: vale aprofundar |
| Huntsville, AL | CastleRock comprou o negócio da WrEn | População da região +2,6%. Aeroespacial, defesa, TI, manufatura | Mercado menor que o das grandes cidades. Ver se o emprego depende de poucas empresas | A-: interessante |
| Texas | Base da CastleRock | Forte crescimento em Fort Worth, Houston, Celina, Fulshear e outras | Previsão de aluguel: Dallas -4,3%, Austin -5,2%, Houston -1,0%. O imposto predial pesa em cada casa | B: escolher onde a oferta se acalma |
| Flórida | Compra da Holiday Builders | Ocala +3,4%, entre as primeiras regiões dos EUA; Port St. Lucie também cresce | Previsão de aluguel de Orlando -4,0%. Cotar antes o seguro, furacões e enchentes | B: veja o seguro antes de comemorar |
| Califórnia | Trumark em expansão | Renda alta, enorme mercado de trabalho, demanda por casas novas em bons locais | Preços de compra muito altos. Difícil se o objetivo é renda de aluguel | C a B: depende do objetivo |
No crescimento populacional das regiões urbanas de 2024 a 2025, do Departamento do Censo dos EUA, Ocala (3,4%), Myrtle Beach (3,2%), Spartanburg (2,8%), Huntsville (2,6%), Wilmington (2,6%) e Raleigh (2,4%) estão entre as primeiras do país. Muitas coincidem com as áreas de atuação do grupo Daiwa House.
Provavelmente não é coincidência. Mas, ao colocar a previsão de aluguéis da Yardi ao lado, vemos que o "ranking de crescimento da população" e o "ranking do que está fácil para o proprietário agora" são coisas diferentes.
10. Para o investidor comum, um passo ao lado: olhe as casas usadas e o aluguel perto da grande construtora
Esta é a versão prática de "seguir a grande empresa".
Não compre do jeito que está o loteamento novo da grande construtora. Dentro da mesma região urbana, dê um passo ao lado, para distritos escolares, áreas de deslocamento e casas usadas recentes onde a oferta é baixa.
Uma boa ordem para conferir:
- População: não só a região urbana, também o condado, a cidade e as faixas de idade.
- Emprego: cidade de uma empresa só ou com várias indústrias?
- Oferta nova: licenças, casas em construção, estoque das construtoras.
- Aluguel: não a média, mas aluguéis reais com o mesmo número de quartos e o mesmo distrito escolar.
- Vacância: tempo para alugar, ocupação, meses grátis.
- Impostos: calcular o imposto predial com o valor real daquela casa.
- Seguro: colocar o endereço e pedir cotação. Não se contentar com a média do estado.
- HOA: taxas da associação, limites para alugar, cobranças especiais.
- Saída: quem vai comprar daqui a 5 a 10 anos?
- Administração: do Japão, telepatia não conserta um aquecedor de água quebrado. É preciso um administrador local.
Os 75 mil lotes da Daiwa House não são alfinetes vermelhos dizendo "compre aqui". São um aviso dizendo "abra o mapa por esta região".
11. Chefes extras ao comprar nos EUA a partir do Japão: impostos, seguro, administração e câmbio
Imóveis nos EUA têm obstáculos extras que o investimento no Japão não tem.
Primeiro, os impostos. Quando uma pessoa estrangeira vende um imóvel nos EUA, pela lei FIRPTA, em geral 15% do preço de venda é retido. Não é o imposto final: é uma retenção acertada na declaração, mas afeta o fluxo de caixa.
O imposto dos EUA sobre o aluguel, o imposto estadual, o tratamento de empresa ou LLC, a herança, as doações e a declaração no Japão e nos EUA mudam conforme a forma de propriedade. Não é algo para decidir com um vídeo dizendo "LLC é o melhor!".
O Texas não tem imposto predial estadual, mas cidades, condados, distritos escolares e distritos especiais definem os seus. Então, logo depois de "não tem imposto estadual, ganhei!", chega a conta do imposto local.
Sobre o seguro residencial na Flórida, o próprio órgão regulador de seguros do estado explica que o preço varia muito conforme o condado, o tipo de construção, o valor da casa, a proteção contra tempestades e a franquia, e oferece uma ferramenta de comparação.
Para quem mora no Japão, somam-se o câmbio e a administração local.
O crescimento da população dos EUA atrai, mas a dificuldade de investir não cai junto com ele.
12. Conclusão final: não adore a grande empresa, use-a como um time de pesquisa de mercado de graça
É natural olhar o mercado de moradia japonês e pensar: "Tóquio é caríssima. O interior perde gente. Construir é caro. Ser proprietário assim não é um jogo difícil demais?"
A Daiwa House também está reduzindo as casas novas de todo o país para as grandes regiões urbanas e reforçando em todo o país reforma, corretagem e administração de casas existentes. Ao mesmo tempo, nos EUA comprou construtoras locais e garantiu cerca de 75 mil lotes em regiões onde crescem população e emprego.
Essa distribuição de dinheiro é uma grande pista.
Mas a forma certa de usar não é
"A Daiwa House está lá → compro".
É
"A Daiwa House está lá → por quê? → confiro população, emprego, oferta, aluguel, impostos e seguro → procuro por perto uma faixa de preço que sirva para mim".
Abrir uma loja ao lado do McDonald's não garante sucesso. Mas se o McDonald's de repente coloca centenas de milhões de ienes em um terreno vazio, vale a pena abrir o mapa e perguntar "o que vão fazer ali?"
Com imóveis é igual.
Não siga a grande empresa. Siga o futuro que a grande empresa está olhando.
