In den sozialen Medien ging eine Geschichte viral: Eine Familie zieht in Japan aus ihrer Mietwohnung aus und bekommt eine riesige Rechnung. Laut dem Beitrag holte sie sich über eine Verbraucherberatungsstelle Rat von einem Anwalt und legte sich mit der Hausverwaltung an. Ein Teil der Forderung wurde zurückgezogen, am Ende zahlte die Familie nur noch etwa die Hälfte.
Die Verwaltung soll anfangs ziemlich selbstbewusst aufgetreten sein, nach dem Motto „Selbst vor Gericht gewinnen wir“, und dann gleich nach den ersten Einwänden einen Teil der Forderung fallen gelassen haben.
Da denkt man im ersten Moment:
„Halbiert. Na, immerhin.“
Ein offizieller Fall ist aber noch krasser.
In einem Beratungsfall, den das japanische Nationale Verbraucherzentrum 2025 veröffentlicht hat, wohnte jemand 4 Jahre in einer Wohnung mit rund 70.000 Yen Monatsmiete. Nach dem Auszug wurden rund 900.000 Yen für die Instandsetzung verlangt. Nach einer Bitte um Überprüfung waren es noch rund 700.000 Yen.[1]
200.000 Yen weniger.
Stark.
… Moment mal.
700.000 sind immer noch Wahnsinn.
Genau darum geht es.
Bei den Auszugskosten zählt nicht, „wie viel man runtergehandelt hat“.
Es zählt, ob die Endrechnung überhaupt eine Grundlage hat.
Und dabei gibt es ein erstaunlich starkes Werkzeug.
Fotos.
1. Auszugskosten in Japan reichen von einigen Zehntausend bis zu mehreren Hunderttausend Yen, und Fälle mit 900.000 Yen gibt es wirklich
Schon die offiziellen Fälle zeigen, wie weit die Beträge auseinanderliegen.
Unter den Fällen, die das Nationale Verbraucherzentrum 2026 veröffentlicht hat, sind Auszugskosten von etwa 60.000 Yen, in denen die Reinigung der Klimaanlage steckte, eine Forderung von insgesamt 170.000 Yen für Tapete und Badezimmertür nach 6 Jahren in einer Eigentumswohnung zur Miete und eine Forderung von rund 200.000 Yen zusätzlich zur Kaution für komplett neue Tapeten und neu bezogene Tatami-Matten nach etwa 10 Jahren in einer Wohnung mit 40.000 Yen Miete.[2]
In einem Fall aus Tokio von 2026 wurden einer Person, die 5 Jahre in einer Wohnung mit erlaubter Haustierhaltung gelebt hatte, 240.000 Yen für Verschmutzungen und Schäden durch einen kleinen Hund berechnet.[3]
Und der andere Fall des Nationalen Verbraucherzentrums ist eben 900.000 → 700.000 Yen.[1]
Trotzdem kann man diese Zahlen nicht einfach nebeneinanderstellen und sagen: „Alles über 200.000 ist Abzocke.“
Große Schäden, ein Wasserschaden, den man ignoriert hat, Rauchgeruch und Vergilbung in der ganzen Wohnung, Schäden durch Haustiere oder kaputte Ausstattung können dazu führen, dass Mieter wirklich viel zahlen müssen.
Entscheidend ist also nicht der Betrag selbst, sondern:
- Wer hat den Schaden verursacht?
- War er schon beim Einzug da?
- Ist es ganz normale Abnutzung durchs Wohnen?
- Ist es Alterung mit der Zeit?
- Was steht in den Sonderklauseln des Mietvertrags?
- Beschränkt sich die Reparatur auf das Nötigste?
- Wurde berücksichtigt, wie viele Jahre die Sachen schon genutzt wurden?
„Von 900.000 auf 700.000“ ist als Rabatt beachtlich.
Aber wenn die 700.000 schlecht begründet sind, ist die Sache noch nicht erledigt.
Die Endabrechnung beim Auszug ist kein Feilschen im Elektronikmarkt.
2. „Instandsetzung“ heißt nicht, die Wohnung wieder in den Neuzustand zu versetzen
Die Leitlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) beschreiben die Instandsetzung so: Repariert werden Abnutzung und Schäden, die Mieter absichtlich oder fahrlässig verursacht haben, die entstanden sind, weil die Wohnung nicht ordentlich behandelt wurde, oder die über normales Wohnen hinausgehen.[4]
Nach dem Gedanken von Artikel 621 des japanischen Zivilgesetzbuchs gehören normale Abnutzung und Alterung grundsätzlich nicht zu dem, was Mieter wiederherstellen müssen.[4]
Also:
„Die Wohnung ist alt geworden, weil ich darin gewohnt habe“ „Ich hatte ganz normal Möbel stehen“ „Die Farbe ist mit der Zeit verblasst“
gehört nicht in dieselbe Schublade wie
„Ich bin dagegengestoßen und habe es kaputt gemacht“ „Ich habe mich nicht gekümmert und den Schaden schlimmer werden lassen“ „Ich habe viel mehr verschmutzt als bei normalem Gebrauch“
Und selbst wenn ein Schaden auf den Mieter zurückgeht, heißt das nicht, dass man immer 100 % für alles Neue zahlt.
In den Unterlagen des MLIT steht, dass der Anteil des Mieters je nach Nutzungsdauer sinkt und dass die Reparatur von der kleinsten sinnvollen Arbeitseinheit ausgeht.[4]
Ein Kratzer in der Tapete, also werden Zimmer, Flur und Decke komplett erneuert, und du zahlst alles.
So einfach ist es nicht.
Natürlich können Sonderklauseln oder besondere Umstände etwas ändern.
Gerade deshalb solltest du die Rechnung Zeile für Zeile durchgehen, statt nur auf „teuer“ oder „billig“ zu schauen.
3. Fotos sind so stark, weil sie aus Erinnerungen Fakten mit Datum machen
Das Nervigste an solchen Streitigkeiten: Beim Auszug heißt es plötzlich:
„Den Kratzer haben Sie doch gemacht, oder?“
Nach ein paar Jahren verliert das menschliche Gedächtnis. Jedes Mal.
„Ich glaube, der war von Anfang an da.“ „Nein, ich denke nicht.“ „Ich habe es doch dem Zuständigen gesagt.“ „Davon wissen wir nichts.“
Ein höllisches Gedächtnisduell.
Genau hier helfen Fotos.
Das MLIT schreibt ausdrücklich, dass es bei Kratzern und Schäden, die schon vor dem Einzug da waren, wichtig ist, beim Einzug Fotos als objektiven Beweis zu machen.[4]
Auch in den Fragen und Antworten des MLIT heißt es, dass eine Prüfung des Wohnungszustands mit Checkliste und Fotos bei Einzug und Auszug hilft zu klären, ob ein Schaden während der Mietzeit entstanden ist, und Streit verringert.[5]
Heißt:
„Der Kratzer war schon da“
ist für sich allein nur eine Behauptung.
Aber ein Foto mit Datum kurz nach dem Einzug, auf dem genau dieser Kratzer zu sehen ist,
wird zu einem Beleg dafür, dass „er zu diesem Zeitpunkt schon da war“.
Ein Foto repariert keinen Kratzer.
Es lässt auch keine Rechnung verschwinden.
Aber es verschiebt die Frage von
„Wessen Erinnerung stimmt?“
zu
„Was ist auf diesem Foto von diesem Datum zu sehen?“
Und das ist stark.
Beweise schlagen Erinnerungen.
4. Auch bei der Verbraucherberatung helfen Fotos, den Fall klar darzustellen
Das Nationale Verbraucherzentrum rät, sich bei Forderungen oder Streit, den man nicht hinnehmen will, an eine örtliche Verbraucherberatungsstelle zu wenden. Die landesweite Verbraucher-Hotline in Japan ist die 188.[2]
Wichtig ist, dass du bei der Beratung nicht bei „Das ist viel zu teuer, ich bin sauer“ stehen bleibst.
Leg alles zusammen, was du hast:
- Mietvertrag
- Sonderklauseln zu Instandsetzung oder Reinigung
- Checkliste vom Einzug
- Fotos vom Einzug
- Fotos vom Auszug
- Rechnung oder Endabrechnung der Hausverwaltung
- Detaillierter Kostenvoranschlag
- E-Mails und Nachrichten mit der Hausverwaltung
- Nachweise, wann du während der Mietzeit defekte Geräte oder Wasserschäden gemeldet hast
Dann sagst du nicht nur
„Ich finde 700.000 Yen zu viel“,
sondern kannst ganz konkret werden:
„Dieser Kratzer in der Tapete war schon am ersten Tag da, hier ist das Foto. In der Rechnung steht aber eine komplette Erneuerung. Wie sind Nutzungsdauer und Umfang der Arbeiten zu bewerten?“
Die Beraterinnen und Berater können auch keine Gedanken lesen.
Mit Unterlagen lassen sich die Streitpunkte viel leichter auseinanderhalten.
Der Wert eines Fotos ist nicht „zeigen und sicher gewinnen“, sondern dass es das Gespräch auf Fakten stellt.
5. Eine Nahaufnahme vom Kratzer reicht nicht: Halte auch Ort, Zeitpunkt und Gesamtansicht fest
Wenn du Fotos machst, sind mehrere Informationen nützlicher als eine einzige Nahaufnahme.
Zum Beispiel in 3 Stufen:
- Eine Weitwinkelaufnahme vom ganzen Zimmer
- Eine mittlere Aufnahme, auf der man sieht, wo an Wand oder Boden die Stelle ist
- Eine Nahaufnahme vom Kratzer oder Fleck
Am besten machst du alle direkt nach dem Einzug auf einmal.
Heb auch die Originaldateien auf.
Wenn du die Mängel vom Einzug per E-Mail oder über ein Formular an die Hausverwaltung schicken kannst, hast du außerdem einen Nachweis über das Senden.
So vermeidest du sogar das Problem
„Von welcher Wand ist eigentlich dieses mysteriöse Kratzerfoto?“
Datum und Uhrzeit, die im Foto gespeichert sind, helfen zusätzlich.
Sie aber als absolute Wahrheit zu behandeln, ist riskant. Dateien können bearbeitet oder umgewandelt werden, und wie viel ein Beweis wert ist, wird zusammen mit allem anderen beurteilt.
Ideal ist deshalb:
Fotos + Checkliste + Sendenachweis + Mietvertrag
Beweise sind als Team stärker als ein einsamer Held.
6. Aber Fotos heißen nicht, dass du gar nichts zahlen musst
Das ist wichtig.
Auch die besten Einzugsfotos lassen Schäden, die du selbst verursacht hast, nicht verschwinden.
Beim Auszug ist ein großes neues Loch in der Wand, das auf keinem Einzugsfoto zu sehen ist.
Du wusstest von einem Wasserschaden, hast nichts getan, und es wurde schlimmer.
Es gibt eine gültige Sonderklausel zu Rauchen oder Haustieren, und es gibt tatsächlich Schäden, die darunter fallen.
In solchen Fällen kann es sein, dass du zahlen musst.
Außerdem geben die Leitlinien des MLIT allgemeine Grundsätze vor. Sie sind kein juristischer Automat, der für jeden Mietvertrag dasselbe Ergebnis ausspuckt.[4]
Richtig eingesetzt heißt es also nicht:
„Damit ist alles umsonst!“,
sondern:
„Die Fakten festhalten, die man braucht, um zu entscheiden, wer was zahlt.“
Ein Foto ist kein Freifahrtschein.
Es ist eher eine Faktennotiz mit Zeitstempel.
7. Das eigentlich Gruselige am Streit beim Auszug ist vielleicht nicht die hohe Rechnung, sondern dass keiner mehr weiß, wie die Wohnung vor Jahren aussah
Laut der Seite des Nationalen Verbraucherzentrums für das Geschäftsjahr 2026 wurden im Geschäftsjahr 2025 in PIO-NET, der landesweiten Datenbank für Verbraucheranfragen, 14.711 Beratungen zur Instandsetzung von Mietwohnungen erfasst.[6]
Das ist also nicht bloß eine schräge Gruselgeschichte aus dem Internet.
Und dieser Streit bricht oft erst Jahre später aus.
Ein Kratzer am Einzugstag.
Damals egal.
Ein kleiner Fleck auf der Tapete.
Egal.
Eine Delle im Boden.
Keine Lust, ein Foto zu machen.
Ein paar Jahre später:
„Hier sind die Reparaturkosten. Insgesamt mehrere Hunderttausend Yen.“
Plötzlich ist alles wichtig.
Deshalb beginnt der Schutz vor Auszugskosten nicht am Tag des Auszugs.
Er beginnt am Tag des Einzugs.
Das MLIT selbst betont, dass man die Probleme beim Auszug schon vom „Eingang“ her denken sollte, also ab dem Einzug.[4][5]
Einzugsfotos sind eine Versicherung für dein zukünftiges Ich.
Der Beitrag: ein paar Minuten.
Der Speicherplatz: ein paar hundert MB.
Und sie können dir Jahre später das „Moment, war der Kratzer von mir?“ ersparen.
Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist absurd.
Fazit: Auch wenn aus 700.000 dann 350.000 werden, prüf die Begründung, bevor du „50 % Rabatt“ feierst. Und mach Fotos
In der viralen Geschichte ist die Rechnung nach dem Einspruch stark gesunken.
In einem offiziellen Fall ging eine Forderung von 900.000 auf 700.000 Yen zurück.[1]
Die Lehre daraus ist nicht:
„Wer lange genug meckert, bekommt Rabatt.“
Sondern das Gegenteil.
Prüf die Grundlage jeder einzelnen Position.
Normale Abnutzung?
Alterung?
Verschulden des Mieters?
Ist die Sonderklausel gültig?
Beschränken sich die Arbeiten auf das Nötige?
Wurde die Nutzungsdauer berücksichtigt?
Und was deine Ausgangslage in dieser Diskussion stark macht, sind Fotos.
„Das war von Anfang an so“
ist schwächer als
„Das ist auf meinem Foto vom Einzugstag zu sehen“.
Selbst wenn dein zukünftiges Ich beim Auszug zur Verbraucherberatung muss: Mit Mietvertrag, Rechnung und Fotos geht alles viel schneller.
Mach aus dem Streit beim Auszug kein Gedächtnisquiz über Dinge, die Jahre zurückliegen.
Fotos sind einfach overpowered.
Echt jetzt.
Quellen (6)
- Nationales Verbraucherzentrum Japan, „Was tun bei Streit beim Auszug aus der Mietwohnung: Vorsorge schon ab dem Einzug“ (21. Februar 2025) kokusen.go.jp
- Nationales Verbraucherzentrum Japan, „Vorsicht bei Streit über die Instandsetzung von Mietwohnungen!“ (17. Februar 2026) kokusen.go.jp
- Tokyo Kurashi Web, „Beim Auszug aus der Mietwohnung hohe Instandsetzungskosten verlangt!“ (18. März 2026) shouhiseikatu.metro.tokyo.lg.jp
- Japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), „Referenzmaterial zu den Leitlinien bei Streit über die Instandsetzung von Mietwohnungen“ (März 2023) mlit.go.jp
- MLIT, „Fragen und Antworten zu den Leitlinien bei Streit über die Instandsetzung von Mietwohnungen (überarbeitete Fassung)“ mlit.go.jp
- Nationales Verbraucherzentrum Japan, „Streit über die Instandsetzung von Mietwohnungen“ (aktualisiert am 31. Juli 2026) kokusen.go.jp
