SNS에서 한 가족의 경험담이 화제가 됐다. 일본에서 월세집을 빼고 나왔더니 엄청난 금액을 청구받았고, 소비생활센터를 통해 변호사 조언을 받아 관리회사와 따졌더니 청구 일부가 철회돼 결국 낸 돈이 절반 정도로 줄었다는 이야기다.
글쓴이 말로는 관리회사가 처음에는 "소송까지 가도 우리가 이긴다"는 식으로 세게 나왔는데, 문제를 지적하자마자 일부 청구를 슬그머니 거둬들였다고 한다.
여기서 잠깐,
"반값 됐네. 다행이다."
라고 넘어가기 쉽다.
그런데 공식적인 다른 사례를 보면 더 놀랍다.
일본 국민생활센터가 2025년에 공개한 상담 사례에는 월세 약 7만 엔짜리 아파트에 4년 살고 나간 뒤 약 90만 엔의 원상복구 비용을 청구받았고, 다시 따져 달라고 하자 약 70만 엔으로 줄었다는 내용이 나온다.[1]
20만 엔이 내려갔다.
대단하다.
……아니, 잠깐만.
70만 엔도 비싸잖아.
이게 핵심이다.
퇴실 비용은 "얼마나 깎았나"를 보는 게임이 아니다.
최종 청구액에 애초에 근거가 있는지를 보는 게임이다.
그리고 이 게임에서 이상할 정도로 강한 아이템이 있다.
바로 사진이다.
1. 퇴실 비용은 몇만 엔에서 몇십만 엔까지 흔하게 튄다. 90만 엔짜리 상담도 실제로 있다
공식 상담 사례만 봐도 금액 차이가 크다.
국민생활센터가 2026년에 공개한 사례에는 약 6만 엔의 퇴실 비용에 에어컨 청소비가 들어 있던 경우, 6년 산 맨션에서 벽지와 욕실 문 때문에 합계 17만 엔을 청구받은 경우, 월세 4만 엔짜리 아파트에 약 10년 살았는데 보증금과는 별도로 벽지 전체 교체와 다다미 겉면 교체 명목으로 약 20만 엔을 청구받은 경우가 있다.[2]
도쿄도의 2026년 사례에는 반려동물 가능 집에 5년 살았는데 소형견 때문에 생긴 오염·파손으로 24만 엔을 청구받은 상담도 있다.[3]
그리고 국민생활센터의 또 다른 사례가 바로 90만 엔→70만 엔이다.[1]
다만 이 숫자만 늘어놓고 "20만 엔 넘으면 전부 바가지"라고 말할 수는 없다.
크게 부순 경우, 누수를 알고도 내버려 둔 경우, 담배 때문에 냄새와 누런 얼룩이 넓게 밴 경우, 반려동물이 망가뜨린 경우, 설비가 고장 난 경우처럼 세입자 부담이 실제로 커질 수 있는 상황은 있다.
그래서 판단 기준은 금액 자체가 아니다.
- 그 흠집은 누구 책임인가
- 입주 전부터 있던 것인가
- 평범하게 살면서 생긴 자연스러운 마모인가
- 시간이 지나 생긴 노후인가
- 계약서 특약에는 뭐라고 돼 있나
- 수리 범위가 꼭 필요한 만큼인가
- 사용한 햇수가 반영됐나
이런 것들이다.
"90만 엔이 70만 엔이 됐다"는 할인 실적으로는 크다.
하지만 70만 엔의 근거가 약하다면 아직 이야기는 끝나지 않았다.
퇴실 정산은 전자제품 매장에서 값 깎는 흥정이 아니다.
2. '원상복구'는 입주할 때 새집 상태로 되돌리는 게 아니다
일본 국토교통성 가이드라인은 원상복구를 세입자가 일부러 또는 부주의로 망가뜨린 것, 집을 제대로 관리하지 않아 생긴 것, 그 밖에 평범한 사용을 넘어선 사용으로 생긴 마모·파손을 고쳐 놓는 것이라고 정리한다.[4]
일본 민법 621조의 취지에 따라, 평범하게 쓰면서 생긴 마모와 시간이 지나 생긴 노후는 원칙적으로 세입자의 원상복구 의무에서 빠진다.[4]
즉,
"살다 보니 낡았다" "가구를 평범하게 놓고 썼다" "시간이 지나 색이 바랬다"
와
"부딪혀서 망가뜨렸다" "관리를 안 해서 피해를 키웠다" "평범한 사용을 넘는 수준으로 더럽혔다"
는 같은 상자에 들어가지 않는다.
게다가 세입자 책임인 손상이라도 무조건 새것 값 100%를 내야 하는 것도 아니다.
국토교통성 자료에는 사용한 햇수를 따져 부담 비율을 줄이는 방식과, 수리가 가능한 최소한의 시공 단위를 기본으로 하는 방식이 나와 있다.[4]
벽지 일부에 흠집이 있으니 방도 복도도 천장도 전부 새것으로 바꾸고 전액 세입자 부담.
그렇게 단순한 이야기가 아니다.
물론 특약이 있는 경우처럼 사정은 집마다 다르다.
그러니까 더더욱 "비싸다·싸다"만 보지 말고 명세서를 한 줄씩 봐야 한다.
3. 사진이 강한 이유는 '기억'을 '날짜가 찍힌 사실'로 바꾸기 때문이다
원상복구 분쟁에서 골치 아픈 건 퇴실할 때 갑자기
"이 흠집, 세입자분이 내신 거죠?"
가 시작된다는 점이다.
몇 년 살다 보면 사람 기억력은 그냥 진다.
"처음부터 있었던 것 같은데요" "아니요, 없었던 걸로 압니다" "담당자분께 말씀드렸는데요" "전달받은 적 없습니다"
지옥의 기억력 대결이다.
여기서 사진이 힘을 쓴다.
국토교통성은 입주 전부터 있던 흠집 등에 대해 객관적인 증거로 입주할 때 사진을 찍어 두는 것이 중요하다고 분명히 적고 있다.[4]
국토교통성 Q&A도 입주할 때와 퇴실할 때 체크리스트와 사진으로 집 상태를 확인해 두면, 손상이 사는 동안 생긴 건지 밝히고 분쟁을 줄이는 데 효과적이라고 한다.[5]
그러니까
"이 흠집은 원래 있었어요"
만으로는 주장일 뿐이다.
입주 직후 날짜의 사진에 그 흠집이 찍혀 있다.
그러면
"이 시점에 이미 있었다"
는 자료가 된다.
사진이 흠집을 고쳐 주지는 않는다.
청구서를 없애 주지도 않는다.
하지만 쟁점을
"누구 기억이 맞나?"
에서
"이 사진을 찍은 시점에 뭐가 찍혀 있나?"
로 옮길 수 있다.
이게 강하다.
기억보다 증거.
4. 소비생활센터에 상담할 때도 사진이 있으면 이야기를 정리하기 쉽다
국민생활센터는 납득할 수 없는 청구나 분쟁이 있으면 소비생활센터 등에 상담하라고 안내한다. 일본 전국 공통 소비자 핫라인 번호는 188이다.[2]
상담할 때 중요한 건 "너무 비싸서 열받는다"로 끝내지 않는 것이다.
가져갈 수 있는 자료를 챙긴다.
- 임대차 계약서
- 원상복구나 청소에 관한 특약
- 입주 때 체크리스트
- 입주 때 사진
- 퇴실 때 사진
- 관리회사에서 받은 청구서·정산서
- 견적 명세
- 관리회사와 주고받은 메일이나 메시지
- 사는 동안 설비 고장이나 누수 등을 알린 기록
이렇게 하면
"70만 엔은 비싼 것 같아요"
가 아니라
"이 벽지 흠집은 입주 첫날 이미 있었고, 여기 사진이 있습니다. 그런데 청구서에는 전체 교체로 돼 있어요. 사용 햇수와 시공 범위는 어떻게 봐야 하나요?"
까지 구체적으로 말할 수 있다.
상담원도 초능력자가 아니다.
자료가 있으면 쟁점을 나누기 쉬워진다.
사진의 가치는 "보여 주면 무조건 이긴다"가 아니라, 상담을 사실에 기반한 이야기로 만들어 준다는 데 있다.
5. 흠집 클로즈업만으론 부족하다. 위치·시기·전체 모습까지 남겨라
사진을 찍을 거라면 클로즈업 한 장보다 여러 정보를 남기는 편이 쓰기 좋다.
예를 들어
- 방 전체가 보이는 넓은 사진
- 벽이나 바닥의 어느 위치인지 알 수 있는 중간 거리 사진
- 흠집이나 얼룩이 보이는 클로즈업
이렇게 3단계로 찍는다.
가능하면 입주 직후에 한꺼번에 찍는다.
사진 원본도 남겨 둔다.
입주 때 있던 흠집을 관리회사에 메일이나 전용 양식으로 보낼 수 있다면, 그 전송 기록도 남는다.
여기까지 해 두면
"이 정체불명의 벽 흠집 사진은 대체 어느 벽이야?"
같은 문제도 줄어든다.
촬영 날짜와 시간 정보도 보조 자료가 된다.
다만 사진에 저장된 날짜 정보만 절대적인 진실로 믿는 건 위험하다. 파일은 편집되거나 변환될 수 있고, 증거로서의 가치는 다른 사정과 함께 판단된다.
그래서 가장 좋은 조합은
사진+체크리스트+전송 기록+계약서
다.
증거도 혼자 무쌍 찍는 용사보다 파티를 짜는 편이 강하다.
6. 단, '사진이 있다=한 푼도 안 내도 된다'는 아니다
여기가 중요하다.
입주 사진이 아무리 확실해도 내가 새로 낸 흠집까지 없어지지는 않는다.
퇴실할 때 새로 생긴 큰 구멍이 있고, 입주 사진에는 그게 없다.
누수를 알면서 내버려 둬서 피해가 커졌다.
담배나 반려동물에 관한 유효한 특약이 있고, 실제로 그 대상이 되는 손상이 있다.
이런 경우엔 세입자가 부담해야 할 수도 있다.
또 국토교통성 가이드라인은 일반적인 기준을 보여 주는 것이지, 모든 계약에 똑같은 결론을 기계적으로 내주는 법률 판정기가 아니다.[4]
그러니까 사진을 제대로 쓰는 법은
"이걸로 전부 공짜다!"
가 아니라
"누가 부담할지 판단하기 위한 사실을 고정해 둔다"
이다.
사진은 면죄부가 아니다.
날짜가 찍힌 사실 메모에 가깝다.
7. 퇴실 분쟁의 진짜 무서운 점은 '큰 청구액'보다 '몇 년 전 상태를 모른다'는 것일지도 모른다
국민생활센터의 2026년도 페이지에 따르면, 임대주택 원상복구 관련 상담은 일본 전국 소비생활 상담 데이터베이스(PIO-NET) 기준으로 2025년도에 14,711건이었다.[6]
인터넷에 떠도는 특이한 괴담만이 아니라는 뜻이다.
그리고 원상복구 다툼은 몇 년 뒤에 불이 붙는다.
입주 첫날의 흠집.
그땐 아무래도 좋다.
벽지의 작은 얼룩.
아무래도 좋다.
바닥이 살짝 꺼진 곳.
사진 찍기 귀찮다.
몇 년 뒤.
"수리비입니다. 합계 ○십만 엔입니다."
갑자기 전부 중요해진다.
그래서 원상복구 대비는 퇴실 날 시작하는 게 아니다.
입주 날 이미 시작된다.
국토교통성도 퇴실 때의 문제를 '입구', 즉 입주할 때부터 생각하는 게 중요하다고 말한다.[4][5]
입주 사진은 미래의 나를 위한 보험이다.
보험료는 몇 분.
저장 용량은 몇백 MB.
몇 년 뒤 "그거 내가 낸 흠집이었나?"를 없앨 수 있을지도 모른다.
가성비가 미쳤다.
결론: 70만 엔이 35만 엔이 돼도 '반값!'에 기뻐하기 전에 근거를 봐라. 그리고 사진을 찍어라
SNS 경험담에서는 문제를 지적하자 청구액이 크게 줄었다고 한다.
공식 사례에서는 90만 엔이 70만 엔이 된 상담도 있다.[1]
여기서 배워야 할 건
"일단 우기면 깎아 준다"
가 아니다.
반대다.
청구 근거를 하나씩 확인한다.
평범하게 살면서 생긴 마모인가.
시간이 지나 생긴 노후인가.
세입자 과실인가.
특약은 유효한가.
시공 범위는 꼭 필요한 만큼인가.
사용 햇수는 반영됐나.
그리고 그 논의의 출발점을 강하게 만들어 주는 게 사진이다.
"처음부터 있었어요"
보다
"입주 첫날 사진에 찍혀 있어요"
가 더 강하다.
퇴실 때 미래의 내가 소비생활센터에 상담하게 되더라도, 계약서와 청구서와 사진이 남아 있으면 이야기가 훨씬 빨라진다.
퇴실 분쟁을 몇 년 전 기억력 게임으로 만들지 말자.
사진 짱 세다.
진짜 이거다.
- 일본 국민생활센터 「임대주택 퇴거 시 트러블 대처법: 입주 때부터 할 수 있는 대책」(2025년 2월 21일) kokusen.go.jp
- 일본 국민생활센터 「임대주택 원상회복 트러블에 주의!」(2026년 2월 17일) kokusen.go.jp
- 도쿄도 소비생활 정보 사이트 '도쿄 생활 웹' 「임대 아파트 퇴거 시 고액의 원상회복 비용을 청구받았다!」(2026년 3월 18일) shouhiseikatu.metro.tokyo.lg.jp
- 일본 국토교통성 「'원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인'에 관한 참고자료」(2023년 3월) mlit.go.jp
- 일본 국토교통성 「'원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인'(재개정판) Q&A」 mlit.go.jp
- 일본 국민생활센터 「임대주택 원상회복 트러블」(2026년 7월 31일 갱신) kokusen.go.jp
