A prova para ser corretor de imóveis no Japão (o Takken, de "Especialista em Transações Imobiliárias") teve 18,7% de aprovação. A de gyoseishoshi, uma espécie de despachante com licença para cuidar de papelada e autorizações no governo, ficou em 14,54%.
Traduzindo: de cada cinco a sete pessoas que fazem a prova, mais ou menos uma passa. E não são pessoas sorteadas na rua. Elas se inscreveram, estudaram e apareceram no dia da prova.
Então, quão difícil é uma prova que aprova menos de 20%? Se você tira a licença e não usa, ela vira só um "nossa, que legal"? Para onde vão as pessoas que tiram o Takken depois de mais velhas? E aquelas imobiliárias de bairro onde você quase nunca vê um cliente entrar, vivem de quê?
Comecei pesquisando sobre provas e, sem querer, fui parar na vida secreta da imobiliária da esquina.
1. Menos de 20% de aprovação é difícil, ponto
Pelos resultados oficiais de 2025, 245.462 pessoas fizeram o Takken e 45.821 passaram. Aprovação de 18,7%.
No mesmo ano, 50.163 pessoas fizeram a prova de gyoseishoshi e 7.292 passaram: 14,54%.
Resumindo, no Takken passa um pouco menos de uma em cada cinco pessoas, e na de gyoseishoshi, mais ou menos uma em cada sete.
Não existe uma regra oficial dizendo "abaixo de 20% = prova difícil". Mesmo assim, está na cara que não é uma prova em que você passa chegando lá sem estudar.
E tem mais: 306.099 pessoas se inscreveram no Takken, mas só 245.462 fizeram a prova. Mais ou menos um em cada cinco inscritos nem apareceu.
Ou seja, quem faz a prova já é um grupo meio filtrado, e dentro desse grupo passa menos de 20%.
2. Mas 18% de aprovação não quer dizer "os 18% mais inteligentes"
Essa parte é importante.
Uma aprovação de 18% não significa que quem passa está entre os 18% mais inteligentes da população.
Tem gente que quase não estuda. Tem gente que foi porque a empresa mandou. Tem gente que reprovou no ano anterior e está tentando de novo. E tem gente que estudou centenas de horas em cursinho.
Além disso, o conteúdo da prova e o jeito de corrigir já são conhecidos.
Por isso, não se dá bem só quem é bom em tudo desde o começo. Também vai longe quem descobre o que cai na prova, treina com provas antigas, corrige os próprios erros e vai subindo a nota até a linha de corte.
Aqui entra o que eu chamo de "Anya espreme-pontos" (sim, a menina de Spy x Family).
Ela não é um gênio que tira 100 logo de cara.
"Se a Anya corrigir isso, ganha mais três pontos." "Essa questão cai todo ano." "Faltam dois pontos. A Anya espreme."
Quando você entende como funciona a correção, a prova vira um jogo que dá para zerar.
Prova de licença não é um campeonato só de talento. É também um jogo de entender as regras e chegar na nota necessária.
3. Licença que você não usa vira medalha de "que legal"
Tirar uma licença não aumenta seu salário sozinha.
Se você passa no Takken mas não trabalha com imóveis, nunca vai fazer a explicação de pontos importantes que a lei exige antes de fechar uma compra ou um aluguel. Se passa na de gyoseishoshi mas não se registra nem pega clientes, não ganha nada com esse trabalho.
Aí o efeito principal da licença fica assim:
"Ah, você tem o Takken? Que legal." "E também é gyoseishoshi? Que legal."
Fim.
Em linguagem de game: você pegou um equipamento raro e deixou guardado no baú.
Também não é totalmente inútil. A licença deixa uma porta aberta para quando você precisar. Ajuda um pouco na hora de trocar de emprego e mostra que você consegue terminar um estudo longo.
Mas se você já tem uma licença útil e continua juntando outras que não têm nada a ver, três, quatro, cinco, cada nova vale menos.
Se o "que legal" só vira "que legal, que legal", é um jeito questionável de gastar seu tempo.
No fim, tirar uma licença porque você precisa costuma fazer mais sentido do que tirar porque parece impressionante.
4. Mesmo assim, o direito civil ajuda no dia a dia
Mesmo que você nunca use a licença para trabalhar, o que aprendeu de direito aparece de vez em quando na vida.
Por exemplo, na hora de sair de um imóvel alugado, com o depósito caução, ao pagar para deixar o imóvel como estava, em acordos entre pessoas, compras e vendas, e cancelamentos.
O Código Civil japonês também fala de "erro" e de "coação" (quando te pressionam ou ameaçam para você concordar com algo).
Pelo artigo 95, dá para anular um acordo feito por causa de certos erros importantes, se os requisitos forem cumpridos. Pelo artigo 96, dá para anular um acordo feito por fraude ou coação. E pelo artigo 121, o que é anulado é tratado, em regra, como se fosse inválido desde o começo.
Sabendo um pouco de direito, em vez de pensar:
"Assinei! Minha vida acabou!"
você consegue dar um passo atrás e pensar:
"Como esse contrato foi parar na minha mão?" "Isso conta como erro ou coação?" "Que provas eu tenho?"
Claro, isso não quer dizer "se alguém te ameaçar, assina qualquer coisa, que depois dá para apagar tudo". Tem requisitos, você precisa de provas e há outras questões, como os direitos de terceiros.
Não é "ataque +100", e sim uma habilidade passiva de "resistência a problemas com contrato +15" sempre ligada.
5. Para que pessoas mais velhas usam uma licença?
Para quem tira licença depois de mais velho, o realista não é dar uma virada na vida, e sim continuar trabalhando, com constância, por mais tempo.
O Takken pode levar a vendas de imóveis, contratos, pesquisa de imóveis, administração de aluguéis, trabalho de escritório ou até a ser gerente ou dono.
As licenças de gyoseishoshi, de escrivão judicial (shiho shoshi), de consultor trabalhista e previdenciário (sharoshi) e parecidas permitem trabalhar em um escritório, juntar com a experiência que você já tem ou abrir um negócio pequeno.
Principalmente para quem é mais velho, "décadas de experiência + uma licença" vale muito mais do que "uma licença novinha e só".
Experiência em contabilidade + certificado de contabilidade. Experiência em RH e folha de pagamento + consultor trabalhista. Experiência com imóveis + Takken. Experiência em negócios locais + uma licença jurídica.
A licença funciona melhor como uma peça extra encaixada na carreira que você já tem.
Por outro lado, entrar aos 60 anos num setor totalmente novo só com uma licença na mão e esperar um ótimo emprego de cara não é fácil.
6. Os corretores com licença são mais velhos do que parecem
Então, uma pessoa mais velha que tira o Takken consegue mesmo trabalhar com imóveis? Vamos aos números.
Em 31 de março de 2026, havia 1.243.738 pessoas registradas com o Takken. Dessas, 590.086 tinham a carteira válida. E 365.008 tinham a carteira e também trabalhavam no setor imobiliário.
As idades dessas 365.008 pessoas são curiosas:
- 29 anos ou menos: 31.178 (8,5%)
- 30 a 39: 62.645 (17,2%)
- 40 a 49: 86.188 (23,6%)
- 50 a 59: 93.262 (25,6%)
- 60 a 69: 53.743 (14,7%)
- 70 ou mais: 37.992 (10,4%)
O maior grupo é o de 50 a 59 anos.
A idade média é de 50,0 anos.
Quem tem 50 ou mais soma 184.997 pessoas, 50,7% do total.
Ou seja, mais da metade dos corretores com licença que trabalham com imóveis tem 50 anos ou mais.
No balcão de uma imobiliária de aluguel, o que mais aparece são corretores jovens. Mas olhando o setor inteiro, de repente surgem muitas pessoas de 50, 60 e 70 anos.
"Cadê os corretores mais velhos?"
Estão bem ali. A gente só não vê.
7. O que fazem os corretores que não ficam na frente do cliente?
Nem todos os 365 mil corretores passam o dia num balcão fazendo a explicação obrigatória.
Muito do trabalho com imóveis não aparece:
Conferir o registro do imóvel. Vistoriar o local pessoalmente. Pesquisar ruas, zoneamento e regras de construção na prefeitura. Preparar o documento de pontos importantes. Conferir contratos. Cuidar de renovações de aluguel. Administrar imóveis. Revisar os negócios que os vendedores trazem. Tomar decisões como gerente ou diretor.
Há cerca de 239.933 corretores fixos designados (os que cada escritório é obrigado por lei a ter), mais ou menos dois terços dos 365 mil que trabalham no setor.
Mas não encontrei estatísticas oficiais que dividam os 365 mil do país em "tantos % vendas, tantos % papelada de contratos, tantos % administração".
Então dizer que "a maioria dos corretores de 50 anos trabalha nos bastidores" seria exagero.
O que dá para dizer é que o trabalho vai muito além de ler um documento para o cliente, e não seria estranho existir uma quantidade enorme de corretores que nunca ficam de frente para clientes.
8. As imobiliárias de bairro são menores do que você imagina
Pesquisando mais, fica bem claro por que há tantos corretores de 50 anos ou mais.
No fim de março de 2026, o Japão tinha 133.727 imobiliárias com licença.
Dessas, 112.449 tinham menos de cinco pessoas trabalhando. São 84,1%.
Ou seja, mais de 8 em cada 10 imobiliárias têm menos de cinco pessoas.
A média geral era de 4,8 pessoas; nas empresas com licença de governo de província, 3,2; e nos negócios individuais, só 1,6.
Havia 11.980 imobiliárias de uma pessoa só. Os donos tinham em média 67,0 anos, e 70,8% tinham 60 ou mais.
Olhando só as grandes redes, parece que o setor é cheio de corretores jovens.
As estatísticas nacionais mostram outra coisa: tem um monte de escritório em que:
O dono é o corretor com licença. O dono vende. O dono confere os contratos. O dono vai à prefeitura. O dono atende o telefone.
Alguns, mais do que uma empresa, são "um senhor que conhece os imóveis do bairro como ninguém, com uma placa de empresa na porta".
9. Se nunca entra cliente, a imobiliária de bairro vive de quê?
Você com certeza já passou na frente de uma.
"Nunca vi ninguém entrar ali." "Será que está aberta mesmo?" "Do que eles vivem?"
Imobiliária ganha dinheiro de um jeito bem diferente de uma loja.
Primeiro, uma única venda mexe com muito dinheiro.
Por exemplo, num imóvel de 30 milhões de ienes, o cálculo usual do teto legal dá uma comissão de até 960 mil ienes antes do imposto, ou 1,056 milhão de ienes com o imposto sobre consumo, cobrada de um dos lados.
Se, cumprindo as condições, a mesma imobiliária representar o vendedor e o comprador e cobrar o máximo dos dois, na teoria o total chega a uns 2,112 milhões de ienes.
Claro, isso é o faturamento máximo, não o lucro. Nem todo negócio tem a imobiliária dos dois lados, muitas vezes a venda é dividida com outra imobiliária e também há descontos.
Mesmo assim, como uma venda rende bastante, não precisa de centenas de clientes por dia como uma loja de conveniência.
Além disso, quem administra imóveis de aluguel tem renda fixa, como a taxa de administração. Toda vez que um apartamento fica vago, o mesmo imóvel gera mais trabalho: procurar inquilino, assinar, renovar, a saída do inquilino, os reparos e procurar o próximo.
Algumas imobiliárias também trabalham com construção ou alugam imóveis próprios.
Então, da rua, parece:
"Hoje de novo ninguém entrou."
Mas lá dentro:
"Fechou a venda do terreno do proprietário." "Temos 40 renovações de aluguel pendentes." "Mês que vem vamos anunciar vários apartamentos de uma vez."
Escritório quieto não quer dizer faturamento quieto.
10. Os 365 mil corretores não são todos investidores imobiliários
"Se tem tanto corretor mais velho, será que muitos tiraram a licença para investir em imóveis?"
É uma dúvida justa.
Alguns, com certeza. Mas isso não explica 365 mil corretores trabalhando.
Só alugar um imóvel seu normalmente não conta como ter um negócio imobiliário. Um proprietário que recebe aluguel não precisa do Takken nem de licença de imobiliária.
O número de 365 mil conta quem tem a carteira e também trabalha no setor imobiliário.
Ali tem gente de vendas, de contratos, de pesquisa, de administração e donos de empresa.
Claro que esse caminho é possível:
Começar a investir em imóveis. Estudar para o Takken para entender melhor os imóveis. Crescer. Transformar compra, venda e intermediação em negócio. Entrar no setor imobiliário.
Mas pular de "tem muitos corretores com 50 ou mais" para "muitos são proprietários" é precipitado.
11. O governo às vezes paga parte do curso
Se você vai estudar para uma licença, tem um programa que vale olhar antes de pagar o curso todo do próprio bolso.
É o Auxílio de Educação e Treinamento do Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar do Japão.
Em 2026, ele tem três tipos principais.
Treinamento geral: cobre 20% do valor do curso, até 100 mil ienes.
Treinamento geral específico: primeiro 40%, até 200 mil ienes. Se você cumprir condições como tirar a licença e conseguir emprego, sobe para um total de 50%, até 250 mil ienes.
Treinamento profissional prático: primeiro 50%, até 400 mil ienes por ano. Cumprindo condições como tirar a licença e conseguir emprego, sobe para 70%, até 560 mil ienes por ano. E se, entre outras condições, seu salário depois do curso for pelo menos 5% maior que antes, chega a um total de 80%, até 640 mil ienes por ano.
Atenção: o que conta não é a licença, e sim o curso. Só valem os cursos indicados pelo Ministro da Saúde, Trabalho e Bem-Estar.
Mesmo estudando para a mesma licença, não é qualquer curso que recebe o auxílio automaticamente.
E cuidado com o "Auxílio para Licença de Educação e Treinamento", que tem um nome quase igual mas é outro programa. Ele é para quem contribui para o seguro de emprego do Japão (o sistema que paga o equivalente ao nosso seguro-desemprego), cumpre certas condições e tira pelo menos 30 dias seguidos de licença não remunerada para estudar, pelo sistema da empresa.
Um ajuda a pagar o curso. O outro te sustenta enquanto você está de licença sem salário.
Os nomes são parecidos demais.
É uma pegadinha que o governo armou para os iniciantes.
12. Conclusão: não colecione licenças, tire quando precisar
Depois de pesquisar tudo isso, as licenças parecem um pouco diferentes.
Uma prova que aprova menos de 20% é difícil, sim.
Mas a taxa de aprovação não é um ranking de inteligência. Conta muito entender o conteúdo e subir a nota até onde precisa.
E uma licença, sozinha, não te dá dinheiro.
Se você não usa, é uma medalha de "que legal".
Por outro lado, uma licença tirada depois de mais velho, somada à sua experiência, pode ajudar a voltar ao mercado, abrir um negócio pequeno ou trabalhar por mais anos.
Mais da metade dos corretores com licença tem 50 anos ou mais, e cerca de 38 mil têm 70 ou mais. E 84,1% das imobiliárias do Japão têm menos de cinco pessoas.
Eles sempre estiveram ali: gente de meia-idade e mais velha trabalhando quietinha com sua licença, e um monte de imobiliárias pequenas.
Então não precisa colecionar licenças.
Tire quando precisar. Use quando tiver. E mesmo que não use, fica um pouco de resistência a problemas com leis e contratos.
E quando entender como a nota é calculada, esprema esses pontos.
Anya: "A Anya vai tirar mais dois pontos."
Depois da prova, o jogo não é mais "quanto você tirou?", e sim "onde você vai jogar essa carta?".
Principais fontes públicas
- Organização para a Melhoria das Transações Imobiliárias: resultados da prova de Especialista em Transações Imobiliárias (Takken) de 2025
- Centro de Pesquisa da Prova de Gyoseishoshi: resultados da prova de 2025
- Organização para a Melhoria das Transações Imobiliárias: estatísticas de imobiliárias e corretores com licença em 31 de março de 2026
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo: regras de comissão de corretagem e pesquisas sobre administração de imóveis de aluguel
- Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar / Hello Work: Auxílio de Educação e Treinamento e Auxílio para Licença de Educação e Treinamento
- e-Gov (busca de leis) / Ministério da Justiça: artigos 95, 96 e 121 do Código Civil japonês
