2025 haben nur 18,7 % die japanische Maklerprüfung bestanden (offiziell „Takuchi Tatemono Torihikishi“, also eine Art staatlich geprüfter Immobilienmakler). Bei der Prüfung zum Gyōsei Shoshi (Administrative Scrivener), einem typisch japanischen Rechtsberuf für Behördenanträge und Verträge, waren es sogar nur 14,54 %.
Grob gesagt schafft es also nur jede fünfte bis siebte Person. Und das sind keine zufällig ausgewählten Leute: Sie haben sich selbst angemeldet, mehr oder weniger gelernt und sind am Prüfungstag auch wirklich erschienen.
Wie schwer ist so eine Prüfung mit unter 20 % Erfolgsquote also wirklich? Ist der Abschluss am Ende nur ein „Oh, nicht schlecht“-Abzeichen, wenn man ihn im Job nie nutzt? Was machen Ältere mit einem Immobilienabschluss? Und wovon leben eigentlich die kleinen Maklerbüros um die Ecke, in die man nie jemanden reingehen sieht?
Wer diesen Fragen nachgeht, landet überraschend schnell bei der seltsamen Welt der kleinen Immobilienfirmen in Japan.
1. Unter 20 % Bestehensquote: Das ist wirklich schwer
2025 haben 245.462 Menschen die Maklerprüfung geschrieben, 45.821 haben bestanden. Das sind 18,7 %.
Bei der Gyōsei-Shoshi-Prüfung (Administrative Scrivener) traten 50.163 Personen an, 7.292 bestanden. Also 14,54 %.
Eine offizielle Regel „unter 20 % = schwere Prüfung“ gibt es nicht. Aber klar ist: Das sind keine Prüfungen, die man mal eben ohne Vorbereitung besteht.
Bei der Maklerprüfung sagt eine Zahl besonders viel: 306.099 Anmeldungen, aber nur 245.462 Leute kamen tatsächlich. Etwa jeder Fünfte ist schon vor dem Prüfungstag ausgestiegen.
Wer im Prüfungsraum sitzt, ist also schon eine Art Vorauswahl. Und selbst davon besteht weniger als jeder Fünfte.
2. Aber 18 % Bestehensquote heißt nicht „die klügsten 18 %“
Das ist ein wichtiger Unterschied.
18 % Bestehensquote bedeutet nicht, dass alle, die bestehen, zu den klügsten 18 % im Land gehören.
Manche haben kaum gelernt, andere schreiben die Prüfung, weil der Chef es will, wieder andere versuchen es zum zweiten Mal, und manche haben Hunderte Stunden gebüffelt.
Vor allem sind Prüfungsstoff und Bewertung ziemlich klar festgelegt.
Stark sind deshalb nicht nur die, die alles sofort kapieren. Genauso stark sind die, die typische Aufgaben erkennen, alte Prüfungen durcharbeiten, ihre Fehler gezielt ausmerzen und sich Punkt für Punkt über die Bestehensgrenze kämpfen.
Nennen wir das die „Anya holt die letzten Punkte raus“-Methode.
Kein Genie, das bei 100 anfängt.
„Wenn ich das korrigiere, gibt’s drei Punkte mehr.“ „Das Thema kommt jedes Jahr dran.“ „Noch zwei Punkte. Weiter.“
Sobald man sieht, wie bewertet wird, geht es nicht mehr um die vage Frage „Bin ich schlau genug?“. Die Prüfung wird zu einem Spiel mit festen Regeln.
Prüfungen sind nicht nur ein Talentwettbewerb. Sie sind auch eine Optimierungsaufgabe.
3. Ungenutzt wird ein Abschluss schnell zum „nicht schlecht“-Abzeichen
Eine bestandene Prüfung bringt nicht automatisch mehr Gehalt.
Man kann die Maklerprüfung bestehen und nie in der Immobilienbranche arbeiten. Man kann auch die Gyōsei-Shoshi-Prüfung bestehen, ohne sich je eintragen zu lassen oder Kunden zu beraten.
Dann sieht das Ergebnis im Alltag so aus:
„Du hast diesen Abschluss? Nicht schlecht.“ „Und den auch noch? Echt nicht schlecht.“
Ende.
Wie ein seltenes Item im Videospiel, das für immer im Inventar liegen bleibt.
Komplett nutzlos ist der Abschluss trotzdem nicht. Er hält eine Tür für später offen, kann bei Bewerbungen helfen und zeigt, dass man ein hartes Lernprojekt durchgezogen hat.
Aber jeder weitere Abschluss bringt weniger. Wer schon ein oder zwei starke Abschlüsse hat, gewinnt mit einem dritten, vierten oder fünften Zertifikat ohne Bezug zum Rest oft nur noch wenig.
Wenn aus „nicht schlecht“ nur „wirklich sehr nicht schlecht“ wird, wäre die Lernzeit woanders vielleicht besser angelegt.
Oft ist es klüger, einen Abschluss dann zu machen, wenn man ihn wirklich braucht, statt Zertifikate zu sammeln, weil sie „gut aussehen“.
4. Auch ohne Job im Fach hilft Zivilrecht im Alltag
Rechtswissen begegnet einem in ganz normalen Situationen: beim Auszug aus der Mietwohnung, bei der Kaution, bei Renovierungskosten, bei Verträgen unter Privatleuten, beim Kaufen oder Stornieren.
Im japanischen Zivilgesetzbuch gibt es zum Beispiel Regeln zu Irrtum und Zwang.
Nach Artikel 95 kann man unter bestimmten Bedingungen eine Erklärung anfechten, die auf einem wesentlichen Irrtum beruht. Nach Artikel 96 geht das auch bei Täuschung oder Drohung. Und laut Artikel 121 gilt ein angefochtenes Geschäft grundsätzlich als von Anfang an unwirksam.
Ein bisschen Wissen ändert die erste Reaktion von:
„Ich hab unterschrieben. Da ist nichts mehr zu machen.“
zu:
„Wie ist dieser Vertrag eigentlich zustande gekommen?“ „Kommt hier Irrtum oder Zwang in Frage?“ „Welche Beweise habe ich?“
Das heißt natürlich nicht, dass man unter Druck einfach alles unterschreiben kann, weil man es später sowieso rückgängig macht. Die rechtlichen Voraussetzungen, Beweise und Rechte anderer Beteiligter zählen weiterhin.
Der Abschluss gibt vielleicht nicht „Angriff +100“. Aber manchmal bleibt dauerhaft „Abwehr gegen Vertragsärger +15“.
5. Was bringt Älteren ein neuer Abschluss?
Im höheren Alter hilft ein Abschluss meist eher dabei, länger im Berufsleben zu bleiben, als sich über Nacht komplett neu zu erfinden.
Ein Immobilienabschluss kann zu Verkauf, Vertragsarbeit, Objektprüfung, Mietverwaltung, Büroarbeit, Führungsaufgaben oder der Leitung eines kleinen Maklerbüros führen.
Juristische oder arbeitsrechtliche Abschlüsse lassen sich mit früherer Berufserfahrung kombinieren, in Kanzleien einsetzen oder als Grundlage für eine kleine Selbstständigkeit nutzen.
Für Ältere ist „jahrzehntelange Erfahrung + neuer Abschluss“ meist viel stärker als „nur ein neuer Abschluss“.
Erfahrung in der Buchhaltung + Rechnungswesen. Erfahrung im Personalwesen + Arbeitsrecht. Erfahrung in der Immobilienbranche + Immobilienabschluss. Erfahrung im lokalen Geschäft + juristischer Abschluss.
Der Abschluss wirkt dann wie ein Erweiterungspack für eine Laufbahn, die schon steht.
Mit über 60 in eine völlig fremde Branche zu wechseln, nur mit einem frischen Zertifikat in der Tasche, und sofort gutes Geld zu erwarten, ist dagegen deutlich schwieriger.
6. Aktive Immobilienmakler sind viel älter, als man denkt
Zum 31. März 2026 waren in Japan 1.243.738 geprüfte Immobilienmakler registriert. Davon hatten 590.086 einen gültigen Berufsausweis, und 365.008 hatten den Ausweis und arbeiteten tatsächlich in einem zugelassenen Immobilienunternehmen.
So verteilen sich diese 365.008 Personen nach Alter:
- 29 Jahre oder jünger: 31.178, 8,5 %
- 30 bis 39: 62.645, 17,2 %
- 40 bis 49: 86.188, 23,6 %
- 50 bis 59: 93.262, 25,6 %
- 60 bis 69: 53.743, 14,7 %
- 70 oder älter: 37.992, 10,4 %
Die größte Gruppe sind die 50- bis 59-Jährigen.
Das Durchschnittsalter liegt bei 50,0 Jahren.
184.997 Personen, also 50,7 %, sind 50 oder älter.
Am Schalter einer Vermietungsagentur sieht man vor allem junge Verkäufer. Schaut man aber auf die Zahlen der ganzen Branche, tauchen plötzlich Zehntausende Makler in ihren 50ern, 60ern und 70ern auf.
„Wo sind denn die älteren Makler?“
Überall. Kunden sehen sie nur seltener.
7. Was machen Makler, wenn sie nicht vor Kunden sitzen?
Die 365.008 Makler lesen nicht den ganzen Tag am Schalter Verträge vor.
Immobilienarbeit besteht zu einem großen Teil aus Arbeit, die keiner sieht.
Grundbuch und Register prüfen. Objekte besichtigen. Bei Behörden Straßenrecht, Bebauungspläne und Bauvorschriften klären. Pflichtunterlagen zur Objektaufklärung vorbereiten. Verträge prüfen. Mietverlängerungen abwickeln. Objekte verwalten. Geschäfte prüfen, die der Vertrieb reingeholt hat. Als Filialleiter oder Chef entscheiden.
Rund 239.933 Personen sind als fest zugeordnete Makler ihres Büros gemeldet. Das sind ungefähr zwei Drittel aller aktiven Makler.
Eine landesweite amtliche Statistik, die die 365.008 Personen genau nach Verkauf, Vertragsabwicklung, Verwaltung und anderen Aufgaben aufteilt, wurde allerdings nicht gefunden.
Zu behaupten, „die meisten älteren Makler arbeiten im Hintergrund“, wäre also nicht belegt.
Sagen lässt sich aber: Der Job ist viel mehr als „dem Kunden den Vertrag erklären“.
8. Maklerbüros im Viertel sind erstaunlich klein
Im März 2026 gab es in Japan 133.727 zugelassene Immobilienunternehmen.
112.449 davon hatten weniger als fünf Beschäftigte.
Das sind 84,1 %.
Im Schnitt arbeiten 4,8 Personen pro Unternehmen. Bei Firmen mit Zulassung durch die Präfektur sind es 3,2, bei Einzelunternehmen nur 1,6.
Dazu kamen 11.980 Maklerbüros von Einzelunternehmern. Deren Inhaber waren im Schnitt 67,0 Jahre alt, und 70,8 % waren 60 oder älter.
Wer nur die großen Ketten kennt, hält die Branche für eine Welt voller junger Verkäufer.
Die landesweiten Zahlen zeigen etwas ganz anderes:
Der Chef hat die Lizenz. Der Chef verkauft. Der Chef prüft den Vertrag. Der Chef fährt zum Rathaus. Und der Chef geht auch noch ans Telefon.
Manche „Firmen“ beschreibt man fast besser als „ein älterer Herr, der den Immobilienmarkt vor Ort in- und auswendig kennt und ein Firmenschild an die Tür gehängt hat“.
9. Wie überlebt ein kleines Maklerbüro, in das nie Kunden gehen?
Das ist das große Rätsel im Viertel.
„Da geht nie jemand rein.“ „Haben die überhaupt auf?“ „Wovon leben die?“
Im Immobiliengeschäft kommt das Geld anders rein als im Einzelhandel.
Schon ein einziger Verkauf kann viel Geld bringen.
Bei einer Immobilie für 30 Millionen Yen ergibt die übliche Berechnung der gesetzlichen Obergrenze eine Maklerprovision von höchstens 960.000 Yen netto, also 1.056.000 Yen inklusive 10 % japanischer Verbrauchsteuer, von einer Vertragsseite.
Vermittelt dasselbe Büro rechtmäßig für Verkäufer und Käufer und bekommt von beiden Seiten den Höchstbetrag, kann es theoretisch auf rund 2.112.000 Yen kommen.
Das ist eine Obergrenze für den Umsatz, kein Gewinn. Nicht jedes Geschäft läuft über ein einziges Büro für beide Seiten, oft teilen sich Makler das Geschäft, es gibt Rabatte und Kosten.
Trotzdem wird klar, warum ein kleines Maklerbüro nicht wie ein Supermarkt jeden Tag Hunderte Kunden braucht.
Auch die Mietverwaltung kann regelmäßig Geld bringen. Dieselbe Wohnung sorgt immer wieder für Arbeit: Mieter suchen, Vertrag machen, verlängern, Auszug, Renovierung, neu vermieten.
Manche Firmen machen neben der Vermittlung auch Bauleistungen, vermieten eigene Immobilien oder haben andere verwandte Geschäfte.
Von der Straße aus:
„Heute wieder kein Kunde.“
Drinnen:
„Der Grundstücksverkauf ist durch.“ „Diesen Monat haben wir Dutzende Mietverlängerungen.“ „Nächsten Monat kommen mehrere Wohnungen auf den Markt.“
Ein ruhiges Schaufenster heißt nicht, dass die Kasse leer ist.
10. 365.008 aktive Makler sind nicht einfach Immobilieninvestoren
Bei so vielen älteren Maklern könnte man meinen, viele hätten den Abschluss gemacht, um selbst in Immobilien zu investieren.
Manche sicher.
Aber damit lassen sich die 365.008 aktiven Makler nicht erklären.
Wer nur seine eigene Wohnung oder sein eigenes Haus vermietet, betreibt damit in der Regel noch kein zulassungspflichtiges Maklergeschäft. Ein Vermieter, der Miete für sein eigenes Objekt kassiert, braucht dafür nicht automatisch diesen Abschluss oder eine Maklerlizenz.
Die 365.008 Personen haben den Berufsausweis und arbeiten wirklich im gesetzlich geregelten Immobiliengeschäft.
Dazu gehören Verkauf, Vertragsarbeit, Recherche, Verwaltung und Unternehmensführung.
Natürlich gibt es auch diesen Weg:
Mit Immobilieninvestments anfangen. Immobilienrecht lernen, um Objekte besser einschätzen zu können. Den Bestand vergrößern. Aus Kauf, Verkauf oder Vermittlung ein Geschäft machen. In die zugelassene Immobilienbranche einsteigen.
Aber „viele ältere Makler“ heißt nicht automatisch „viele ältere Vermieter“.
11. Staatliche Förderung kann die Kosten fürs Lernen senken
Bevor man einen Kurs komplett selbst zahlt, lohnt sich ein Blick auf die staatliche Weiterbildungsförderung in Japan.
2026 gibt es drei große Arten.
Die allgemeine Weiterbildung erstattet 20 % der förderfähigen Kosten, höchstens 100.000 Yen.
Die spezielle allgemeine Weiterbildung zahlt zuerst 40 %, höchstens 200.000 Yen. Wer weitere Bedingungen erfüllt, etwa den Abschluss schafft und eine Stelle findet, kann insgesamt bis zu 50 % bekommen, höchstens 250.000 Yen.
Die praxisorientierte Fachweiterbildung zahlt zuerst 50 %, höchstens 400.000 Yen pro Jahr. Sind die Bedingungen zu Abschluss und Beschäftigung erfüllt, steigt die Förderung auf insgesamt bis zu 70 %, höchstens 560.000 Yen pro Jahr. Und wer noch weitere Bedingungen erfüllt, zum Beispiel mindestens 5 % mehr Gehalt nach der Weiterbildung, kann insgesamt bis zu 80 % bekommen, höchstens 640.000 Yen pro Jahr.
Wichtig: Gefördert werden konkret zugelassene Kurse, nicht einfach bestimmte Abschlüsse.
Wer für dieselbe Prüfung bei irgendeiner anderen Schule lernt, bekommt also nicht automatisch dieselbe Förderung.
Daneben gibt es noch eine eigene Leistung mit fast gleichem Namen. Sie kann für bestimmte Versicherte gelten, die über ein offizielles System ihres Arbeitgebers mindestens 30 Tage am Stück unbezahlten Bildungsurlaub nehmen.
Die eine hilft beim Bezahlen des Kurses. Die andere hilft durch eine Lernpause ohne Gehalt.
Die Namen sind fast gleich.
Die klassische Anfängerfalle, Version Bürokratie.
12. Fazit: Abschlüsse machen, wenn man sie braucht, statt sie zu sammeln
Prüfungen mit unter 20 % Bestehensquote sind wirklich anspruchsvoll.
Aber die Quote ist keine Rangliste der Intelligenz. Die Spielregeln verstehen und sich gezielt über die Grenze kämpfen, ist ebenfalls eine echte Fähigkeit.
Ein Abschluss wird nicht von allein zu Geld.
Wer ihn nicht nutzt, hat am Ende vielleicht nur ein „nicht schlecht“-Abzeichen.
Für Ältere kann er dagegen zusammen mit ihrer Erfahrung helfen, eine neue Stelle zu finden, sich klein selbstständig zu machen oder länger zu arbeiten.
Mehr als die Hälfte der aktiven Immobilienmakler in Japan ist 50 oder älter. Fast 38.000 sind 70 oder älter. Und 84,1 % der zugelassenen Immobilienunternehmen haben weniger als fünf Beschäftigte.
Es gibt viel mehr ältere Makler und kleine Büros, die still vor sich hin arbeiten, als der Blick auf den Schalter vermuten lässt.
Abschlüsse muss man nicht sammeln.
Machen, wenn man sie braucht. Nutzen, wenn sie etwas bringen. Und auch wenn kein Beruf daraus wird, bleibt ein Teil des Wissens über Recht und Verträge.
Und sobald man sieht, wie bewertet wird: die letzten Punkte rausholen.
Anya: „Noch zwei Punkte.“
Nach der Prüfung lautet die eigentliche Frage nicht mehr „Wie viele Punkte?“, sondern „Wo kann ich diese Karte wirklich ausspielen?“.
Wichtigste öffentliche Quellen
- Real Estate Transaction Improvement Organization: Ergebnisse der Maklerprüfung 2025
- Administrative Scrivener Examination Research Center: Prüfungsergebnisse 2025
- Real Estate Transaction Improvement Organization: Statistiken zu Unternehmen und Maklern zum 31. März 2026
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: Regeln zur Maklerprovision und Erhebungen zur Mietverwaltung
- Ministerium für Gesundheit, Arbeit und Soziales / Hello Work: Leistungen für Bildung und Weiterbildung
- e-Gov / Justizministerium: Artikel 95, 96 und 121 des japanischen Zivilgesetzbuchs
