0. Bevor du „passives Einkommen!“ rufst: Was bringt das eigentlich im Monat?
Ein Carsharing-Auto auf den leeren Stellplatz vorm Haus stellen. Den ungenutzten Platz als Parkplatz zum Buchen vermieten. In den sozialen Medien sieht das immer nach dem großen Traum aus.
Ein Betonrechteck, das nichts tut und jeden Monat Geld ausspuckt.
Klingt stark.
Aber genau hier will man einmal kurz den Taschenrechner rausholen.
Was ist mit dem Grundstückspreis? Der Grundsteuer? Reinigung und Pflege? Der Gebühr der Plattform? Und wenn am Ende nur ein paar Tausend Yen im Monat reinkommen: Verdient man dann wirklich Geld?
Kurz gesagt: Hier werden gern zwei völlig verschiedene Geschäfte vermischt.
Ein Grundstück neu kaufen und das Geld über Parkeinnahmen wieder reinholen, und mit einem Platz, den man sowieso hat und nicht nutzt, etwas dazuverdienen.
Wer beides mit derselben Rendite bewertet, bei dem geht die ganze Rechnung schief.
1. Grundstück als Geldanlage kaufen und einen übrigen Stellplatz vermieten sind zwei verschiedene Spiele
Angenommen, du kaufst für 5 Millionen Yen ein Grundstück und es bleiben dir monatlich 8.000 Yen.
Das sind 96.000 Yen im Jahr, eine einfache Bruttorendite von etwa 1,9 %.
Ziehst du Grundsteuer, Pflege, Reparaturen, leere Monate und Steuern ab, ist das als „Grundstück, das ich extra dafür gekauft habe“ ziemlich mau.
Hast du dagegen zu Hause schon einen freien Stellplatz, sieht die Sache anders aus.
Das Grundstück ist da, ob du vermietest oder nicht. Einen Teil der Grundsteuer zahlst du so oder so. Normalerweise parkt da niemand.
Bringt die Vermietung auch nur 50.000 oder 80.000 Yen im Jahr extra, zählt nicht der volle Grundstückspreis, sondern der Unterschied zwischen den zusätzlichen Einnahmen und den zusätzlichen Kosten durch das Vermieten.
„Rendite auf das Grundstück“ und „Zusatzgewinn aus einem ungenutzten Platz“ sind also zwei verschiedene Dinge.
Ein Haken bleibt: Wenn das Grundstück beim Verkauf viel Geld bringen würde oder sich anders besser nutzen ließe, musst du den heutigen Grundstückswert als entgangenen Gewinn mitrechnen. Nur weil du es vor langer Zeit günstig gekauft hast, ist es nicht gratis.
2. Parkplatz-Sharing-Apps machen nicht reich: Sie machen aus 0 Yen ein paar Tausend
Stand Oktober 2026 zahlt akippa nach eigenen Angaben 46,3 % der Parkgebühr an die Eigentümer aus. Toku-P nimmt bei Nutzung einer Buchung 30 % Gebühr, vereinfacht bleiben also 70 % beim Eigentümer.
Beispiel: 1.000 Yen pro Tag, an 10 Tagen im Monat belegt.
- Gesamtumsatz: 10.000 Yen
- Mit den 46,3 % von akippa: etwa 4.630 Yen
- Mit den 70 % von Toku-P: etwa 7.000 Yen
- Wenn du dieselben Buchungen selbst an Land ziehst: bis zu 10.000 Yen, minus deine eigenen Kosten
Bei 20 Tagen im Monat sind es etwa 9.260 Yen, 14.000 Yen und bis zu 20.000 Yen.
Nur auf die Zahlen geschaut, denkst du vielleicht: „Weniger als gedacht.“
Aber für einen Platz, der vorher null gebracht hat, ist das so etwas wie Cashback-Punkte sammeln, nur mit dem eigenen Grundstück.
Das ist kein Einkommen, das dein Leben verändert. Aber ein Fleck, der jedes Jahr nur Steuern und Unkraut produziert hat, holt plötzlich einen Teil seiner Fixkosten selbst wieder rein.
Genau dieser Sprung von „null auf ein paar Zehntausend Yen“ im Jahr ist der Kern.
3. Das Times-Modell verkauft keine Parkstunden, sondern vermietet den Platz zum Festpreis
Ein Times-Car-Auto auf dem eigenen Grund funktioniert etwas anders als Parkplatz-Sharing mit Buchungen.
Times Car erklärt Eigentümern, dass die Miete anhand der Preise für Monatsstellplätze in der Umgebung und der Auslastung naher Stationen festgelegt wird, und zahlt dann eine feste Miete. Auto, Schilder, Bodenmarkierungen, Betriebskosten, Kontrollgänge und Reinigung übernimmt grundsätzlich das Unternehmen.
Auch beim Parkplatzbetrieb von Times24 läuft es nach einem Untervermietungsmodell: Das Unternehmen pachtet ungenutzte Flächen, zahlt jeden Monat einen festen Betrag und kümmert sich grundsätzlich selbst um Ausstattung und Verwaltung.
Der Eigentümer verkauft hier also nicht „Parken für 500 Yen die Stunde“.
Er vermietet dem Unternehmen das Recht, den Platz zu nutzen, gegen eine Monatsmiete.
Deshalb gibt es auch in schwachen Monaten leicht ein festes Einkommen. Explodiert die Nutzung aber und deine Miete bleibt gleich, behält das Unternehmen den Mehrgewinn.
Unterm Strich holst du nicht das Maximum raus, sondern verkaufst dem Unternehmen den Aufwand und das Risiko, dass der Platz leer bleibt.
4. Den Vermittler streichen und direkt vermieten? Ziemlich vernünftig
Ganz natürlich kommt jetzt die Frage:
Wenn ich eh nur an eine Person monatlich vermiete, warum mache ich den Vertrag nicht einfach selbst?
Genau.
Wenn Toku-P 30 % nimmt und akippa fast die Hälfte der Gebühr, bleibt dir bei direkter Vermietung mehr übrig, solange du denselben Kunden, denselben Preis und dieselbe Auslastung selbst halten kannst.
Bei 10.000 Yen Umsatz im Monat sieht der einfache Vergleich so aus:
- Direkt: etwa 10.000 Yen, minus deine Kosten
- Toku-P: etwa 7.000 Yen
- akippa: etwa 4.630 Yen
Aber in dem Moment, in dem du jubelst „Vermittlungsgebühr weg!“, marschiert die ganze Arbeit des Vermittlers zu dir rüber.
Mieter finden. Ausweise prüfen. Verträge. Geld einsammeln. Säumigen Zahlern hinterherlaufen. Buchungen verwalten. Stornierungen. Leute, die einfach länger stehen bleiben. Das falsche Auto taucht auf. Jemand parkt auf dem Platz nebenan. Fragen und Nachrichten. Als Erster bei Unfällen und Schäden reagieren.
Streichst du den Vermittler, verschwindet seine Arbeit nicht. Sie zieht bei dir ein.
5. Direktvermietung gewinnt mit einem festen Mieter, Plattformen mit vielen wechselnden Fahrern
Deshalb solltest du Direktvermietung und Plattform nicht nur über die Gebühr vergleichen.
Direkt vermieten passt am besten, wenn:
- eine Person monatlich mietet
- sie immer denselben Platz nutzt
- die Monatsmiete fest ist
- die Kündigungsregeln klar sind
- keine täglichen Buchungen abzustimmen sind
Ist der Vertrag erst unterschrieben, musst du vor allem nachsehen, ob das Geld angekommen ist.
Wird es dagegen zu:
„Nur werktags nachmittags“ „Nur an Veranstaltungstagen“ „Heute Person A, morgen Person B“ „Nur 3 Stunden“
dann steigt der Wert eines Buchungssystems schlagartig.
Verkaufst du freie Zeiten, kassierst, pflegst den Kalender, beantwortest Fragen und suchst Kunden alles selbst, arbeitest du schnell 3 Stunden im Monat, um 3.000 Yen Gebühr zu sparen.
Spätestens dann hat dein passives Einkommen den Job gewechselt und ist zum Nebenjob geworden.
6. Der echte Break-even ist nicht die Gebühr: Deine Zeit und das Ärger-Risiko gehören dazu
So lässt es sich leicht durchrechnen:
Gewinn mit Plattform = Parkpreis × belegte Tage × Anteil des Eigentümers − zusätzliche Kosten, die bei dir bleiben
Gewinn bei Direktvermietung = eingenommene Miete − Kosten für Bezahlung und Werbung − Reinigung und Reparaturen − erwartete Verluste durch Zahlungsausfälle und Streit − Wert deiner Verwaltungszeit − zusätzliche Steuern durch die Vermietung
Bleiben dir direkt 3.000 Yen mehr im Monat, du verbringst aber jeden Monat 2 Stunden mit Nachrichten und Kassieren, hängt der Gewinner davon ab, was dir diese 2 Stunden wert sind.
Umgekehrt: Mit einem festen Mieter, Dauerauftrag und fast keinen Fragen wirken 30 % Gebühr ziemlich happig.
„Selbst machen kostet nichts“ stimmt also nicht.
Für deine Zeit kommt nur keine Rechnung.
7. Die Grundsteuer ist der unauffällige Endgegner: Fällt die Wohnbau-Ermäßigung weg, kippt die Rechnung
Das Gefährliche, wenn man ein Grundstück zu Geld macht: Man rechnet nur die Parkeinnahmen und übersieht, dass sich die steuerliche Einstufung des Grundstücks ändert.
In Japan gibt es eine Sonderregel, die die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer für Wohngrundstücke senkt. Typischer Fall: Bei kleinen Wohngrundstücken bis 200 m² pro Wohnung liegt die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bei 1/6 des Werts, die der Stadtplanungssteuer bei 1/3.
Die Steuerbehörde der Präfektur Tokio nennt dagegen an Außenstehende vermietete Monatsparkplätze, gebührenpflichtige Kurzzeitparkplätze und Carsharing-Flächen als Beispiele für Nicht-Wohngrundstücke. Dein Garten oder dein eigener Stellplatz wird also nicht unbedingt gleich behandelt wie der Teil, den du nach außen vermietest.
Und wenn du das Haus abreißt und daraus eine freie Fläche oder einen Parkplatz machst, kann die Ermäßigung für Wohngrundstücke wegfallen.
Wichtig ist, das nicht grob zu verkürzen zu „die Grundsteuer wird auf jeden Fall 6-mal so hoch“. Die tatsächliche Steuer hängt vom Schätzwert, von Übergangsanpassungen, der Gemeinde und der Nutzung des Grundstücks ab.
Wenn du also abreißen, die Nutzung ändern oder einen Teil deines Grundstücks an Außenstehende vermieten willst, frag zuerst bei der Grundsteuerstelle deiner Gemeinde nach, bevor du einer Einnahmen-Prognose traust.
Verdienst du 80.000 Yen im Monat und die Steuer steigt um mehr als das, hat dich das Betonrechteck plötzlich verraten.
8. Übrigens: Einen Stellplatz vermieten und das eigene Auto vermieten sind zwei Paar Schuhe
Wer das verwechselt, kann Ärger bekommen.
Jemanden auf deinem Stellplatz parken zu lassen, ist eine Frage der Vermietung von Grundstück oder Parkplatz.
Dein eigenes Auto dagegen immer wieder gegen Geld zu verleihen, fällt unter die Regeln für Autovermietungen. Laut dem japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus braucht man für die gewerbliche, bezahlte Vermietung von Privatautos eine Genehmigung nach dem Straßenverkehrsbeförderungsgesetz.
„Den Stellplatz kann ich direkt vermieten, also kann ich auch das Auto direkt vermieten und spare die Gebühr“: Diese Logik solltest du nicht einfach übertragen.
Außerdem verschwinden Parkeinnahmen steuerlich nicht einfach. Die nationale Steuerbehörde Japans erklärt, dass die Einkunftsart sich unterscheiden kann, je nachdem, ob du zum Beispiel selbst die Verantwortung für die Aufbewahrung des Autos übernimmst oder nur die Fläche zur Nutzung überlässt.
Auch bei einem kleinen Nebenverdienst verschwinden Steuern, Verträge und Versicherung nicht, nur weil der Betrag klein ist.
9. Fazit: Es geht nicht darum, mit einem Grundstück reich zu werden, sondern mehr aus einem Platz zu holen, den du schon hast
Am Ende ist es ziemlich einfach.
Wenn du ein Grundstück kaufst, um damit anzufangen, schau sehr streng auf die Rendite.
96.000 Yen im Jahr bei einem Grundstück für 5 Millionen Yen sind etwa 1,9 % Bruttorendite. Nach Steuern und Unterhalt ist es noch weniger.
Aber:
Wenn du schon einen Stellplatz hast, der leer steht, es keine bessere Nutzung gibt und die Zusatzkosten gering sind, lohnen sich sogar ein paar Tausend Yen im Monat.
Und weiter:
- Du findest einen festen Mieter → Direktvermietung gewinnt
- Stundenweise an viele wechselnde Fahrer → die Plattform gewinnt
- Du willst so wenig Aufwand wie möglich → das Festmieten-Modell gewinnt
- Abriss oder Nutzungsänderung → zuerst die Steuerseite klären
- Das Auto selbst vermieten → ganz andere Regeln als beim Stellplatz
Statt „Passives Einkommen ist das Beste!“ ist die Wirklichkeit unspektakulärer, aber solider.
Einen Platz, der bisher 0 Yen gebracht hat, mit möglichst wenig Aufwand ein paar Zehntausend Yen im Jahr verdienen lassen.
Reich wirst du damit nicht.
Aber wenn ein Grundstück, das nur herumlag, plötzlich einen Teil seiner Grundsteuer selbst verdient, ist das ehrlich gesagt richtig gut.
Quellen (8)
- akippa: „Wie wird die Auszahlung berechnet?“ https://support.akippa.com/hc/ja/articles/16362507802767
- Toku-P: „Parkplatz vermieten“ https://media.toku-p.earth-car.com/owner/v6/
- Times Car: „Carsharing-Station einrichten“ https://share.timescar.jp/owner/
- Times24: „Grundstücksnutzung“ https://www.times24.co.jp/for_owners/land_use.html
- Steuerbehörde der Präfektur Tokio: „Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (Grundstücke und Gebäude)“ https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi
- Nationale Steuerbehörde Japan: „Artikel 26 (Einkünfte aus Immobilien)“ https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/04/02.htm
- Nationale Steuerbehörde Japan: „Parkgebühren und Ähnliches“ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6213.htm
- Regionales Verkehrsamt des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: „Bezahlte Vermietung von Privatautos (Autovermietung)“ https://wwwtb.mlit.go.jp/kinki/kyoto-honchosya/rentacar.html
