Sobre o anonimato: Esta história vem de uma conversa e de uma pesquisa reais, mas o lugar onde eu moro, a cidade, a instalação, o grupo empresarial, a data exata e alguns valores que poderiam identificar o caso foram deixados de forma genérica. O que é geral sobre o sistema e as pesquisas foi conferido em fontes públicas, e o que não dá para saber da estratégia da empresa aparece marcado como “hipótese”.
0. Era só para ir nadar
Era um dos primeiros dias de umas férias longas.
O plano era simples. Terminar uns papéis pendentes. Comer alguma coisa no fim da tarde. Comprar uma touca de natação. Ir à piscina aquecida da prefeitura.
Só isso.
Não tinha a menor chance de o dia terminar em finanças corporativas.
Só que, logo de cara, minha touca favorita sumiu.
Procurei numa loja de 1,99. Nada. Fui numa loja de artigos esportivos. Achei. Mas a touca custava quase o mesmo que a entrada da piscina.
O direito de nadar e o pedacinho de pano que você precisa para nadar custavam praticamente igual.
Aí eu já estava pensando em como o poder público define preço.
Depois esqueci minhas coisas de natação, tive que voltar para casa, peguei o trânsito da hora do rush e, quando finalmente cheguei, o plano de “hoje é só nadar” já tinha ido por água abaixo.
E isso foi a melhor coisa que podia ter acontecido.
1. A piscina era um pequeno ecossistema
Era a primeira vez que eu ia naquela piscina, e estava lotada.
Logo na entrada tem uma arquibancada atrás de um vidro. Os pais ficam sentados enfileirados.
De dentro da água, dá uma sensação estranha de estar sendo observado.
Claro, os pais estão olhando os próprios filhos. Mas, do meu lado, o clima era de:
“Hoje: apresentação de natação dos marmanjos”.
Quando comecei a nadar, os personagens foram aparecendo sozinhos.
Nadar atrás de um cara que ia devagarinho com uma prancha me fazia sentir rápido. Aí alguém chegou por trás numa velocidade absurda.
Meu cérebro classificou todo mundo na hora:
- o que vai devagar: tio da prancha
- o que vem voando: tio orca
- eu, naquele dia: golfinho
Logo depois do meu momento “será que eu sou rápido?” atrás do tio da prancha, o tio orca apareceu para me trazer de volta à realidade.
Então deixei o tio orca passar e fui atrás dele.
Bora alcançar a orca.
Eu estava nadando sozinho e, do nada, aquilo virou um jogo.
Nadar muito tempo cansa, então no meio do caminho fui para a hidromassagem de bolhas. Jato nas costas. Jato na barriga. As bolhas ficavam presas dentro do calção e eu boiava um pouquinho.
Aquilo já não era natação.
Era uma pesquisa livre de mecânica dos fluidos num equipamento público.
E ainda vi alguém de touca rosa e maiô rosa e pensei: “Coloca duas garras de caranguejo na cabeça e vira o Furuhonya, o caranguejo rosa do sebo de Chiikawa”.
Na piscina não estava acontecendo nada.
Na minha cabeça estava acontecendo alguma coisa o tempo inteiro.
2. “Esse salva-vidas parece entediado” foi a porta de entrada
Do nada, olhei para o salva-vidas.
Sentado.
Olhando.
De vez em quando trocando de lugar.
À primeira vista, parecia o trabalho mais parado do mundo.
Mas, pensando bem, é um trabalho bem difícil.
Quando tem alguma coisa acontecendo, é fácil prestar atenção.
O problema é que em 99% do tempo não acontece nada, e mesmo assim você não pode deixar passar o 1% em que algo dá errado.
As pesquisas confirmam isso. Estudos com salva-vidas mostram que quem tem mais experiência percebe melhor os casos de afogamento, mas que o tempo de plantão, a quantidade de banhistas e quanto tempo dura a situação de afogamento afetam o quanto eles conseguem perceber.[3] Um estudo de 2024 também viu que, em vigilâncias longas, a detecção piora aos poucos, até em quem tem experiência, e que o jeito de olhar também muda.[4]
Ou seja, aquele tempo de “sentado olhando para o nada” na verdade é:
um trabalho de confirmar o tempo todo que não está acontecendo nada.
Não é a mesma coisa que não estar pensando em nada.
A superfície, o fundo, as crianças, quem está mergulhando, quem está nadando esquisito, as bordas, a superfície de novo.
Para saber o que os salva-vidas daquela piscina pensam de verdade, só perguntando. Mas o que o trabalho exige é ficar procurando sem parar qualquer coisa fora do normal.
Por isso faz sentido eles revezarem.
Naquele dia eles também estavam revezando.
No começo pensei: “Eles trocam porque estão entediados”. Mas, pelas pesquisas, é mais o contrário.
Justamente porque parece um trabalho parado, precisa de um esquema para manter a atenção.
3. Piscina da prefeitura não quer dizer que quem trabalha lá é servidor público
Próxima pergunta:
“Esse pessoal é servidor público?”
Pesquisando, descobri que no Japão muitas piscinas e ginásios públicos funcionam com o chamado “sistema de gestor designado”.
Ele surgiu com uma mudança de 2003 na Lei de Autonomia Local do Japão e deixa as prefeituras passarem o dia a dia dos equipamentos públicos não só para órgãos ligados ao governo, mas também para empresas privadas e ONGs.[1][2]
Então é bem normal acontecer isto:
- o prédio e as instalações: da prefeitura
- os preços e as regras básicas: definidos por leis e normas municipais
- a operação do dia a dia: uma empresa privada ou outra entidade escolhida
- recepção, salva-vidas, limpeza, aulas: podem ser funcionários ou horistas dessa empresa
“Piscina da prefeitura” não significa “todo mundo que trabalha lá é servidor”.
A operadora que eu pesquisei (aqui anônima) estava contratando gente por hora para vigilância, recepção e apoio nas aulas, e tinha vagas fixas separadas para gerenciar a instalação inteira.
Com isso, a cena mudou totalmente.
Não era “servidor público tomando conta da piscina”.
Era, muito provavelmente, “funcionários de uma empresa privada tocando um equipamento que é da prefeitura”.
4. Achou que se paga só com o ingresso? Nem de longe
E aí veio a grande pergunta.
A entrada custa umas centenas de ienes.
Tem vários salva-vidas.
Tem recepção.
A água é aquecida.
Tem iluminação e ar-condicionado.
Tem gente da limpeza.
As bombas ficam ligadas.
Tem até hidromassagem.
Como é que umas centenas de ienes iam pagar tudo isso?
A intuição estava certa.
Os equipamentos administrados desse jeito não necessariamente se pagam só com o ingresso. A prefeitura paga à operadora uma “taxa de gestão”, e isso se soma aos ingressos, às aulas, aos projetos próprios, à venda de produtos e a outras receitas.
No caso real (anônimo) que eu olhei, a operadora cuidava de várias instalações esportivas como um pacote só. A receita anual passava de 100 milhões de ienes, uma boa parte vinha da taxa de gestão da prefeitura e, mesmo com ingressos e aulas, um dos anos fechou com alguns milhões de ienes de prejuízo.
Ou seja, a estrutura era:
Morador: “Pago umas centenas de ienes e nado”.
Prefeitura: “É serviço público, então a gente também banca a operação”.
Operadora: “A gente contrata, mantém os equipamentos, dá aula e faz a coisa girar”.
Por isso a ideia de “pago imposto, então vou usar o equipamento público para recuperar meu dinheiro” não é conta exata, mas como sensação é divertida.
Imposto não é cartão de pontos individual.
Mesmo assim, biblioteca, parque, ginásio, piscina e centro cultural são o exemplo clássico de serviço pago com imposto e dinheiro público que os moradores podem usar.
Você não pega de volta o seu imposto: você usa uma coisa que todo mundo pagou junto.
Pensando assim, os equipamentos públicos ficam com outra cara.
5. A taxa de gestão não é uma ajuda para cobrir rombo, mas é um número grande que outra pessoa decide
A taxa de gestão não é dinheiro que a prefeitura manda depois para tapar prejuízo.
Basicamente, a prefeitura diz: “Quero que esta instalação funcione com este nível de serviço”, e define um orçamento ou um teto com base nos custos necessários e na receita esperada de ingressos. As empresas apresentam um plano de operação e um orçamento, e são avaliadas não só pelo preço, mas também por serviço, segurança, histórico e saúde financeira.
Então não é uma licitação simples em que ganha o mais barato.
Em obras públicas, como as de esgoto, as empresas muitas vezes disputam preço dentro de um valor estimado e de um preço mínimo aceito. Isso parece um “leilão reverso”.
Aqui, o que se avalia é:
não só “a gente é barato!”, mas “a gente consegue tocar bem esta instalação por vários anos”.
Só que, do lado da operadora, tem uma parte frustrante.
Você traz mais gente.
Aumenta a receita das aulas.
Melhora a operação.
Mas a taxa de gestão e as condições do contrato do ano seguinte não são você quem decide.
Do ponto de vista da empresa:
o que ela consegue melhorar e o que ela não controla estão no mesmo demonstrativo de resultados.
Isso é bem difícil.
6. Ter um candidato só não significa vitória automática. Mas recusar também é um problema
Pesquisando mais, vi que às vezes só uma empresa se candidata para administrar uma instalação.
A pergunta óbvia:
“Se só tem uma, ela não ganha direto?”
No papel, não.
Mesmo sendo só uma, ela é avaliada para ver se cumpre os requisitos. Se faltar segurança, saúde financeira ou capacidade de operar, pode ser recusada.
Mas, na vida real: se recusar, quem vai abrir a piscina no ano que vem?
É aí que as regras e a realidade se esbarram.
Se não aparecem candidatos suficientes, a prefeitura tem que pensar em abrir um novo edital, fazer um acordo temporário com a operadora atual ou passar a administrar ela mesma. Inclusive, em outras cidades já houve casos em que ninguém foi escolhido e a instalação teve que fechar por um tempo.
Então esse problema existe mesmo:
Prefeitura: “Vamos avaliar com rigor”.
Empresa: “Beleza”.
Prefeitura: “…mas, se não sobrar ninguém, a piscina não abre”.
Um equipamento público não abre só porque o prédio existe.
Equipe, segurança, recepção, limpeza, equipamentos, cumprimento da lei, aulas, atendimento de acidentes.
A capacidade de operar é, por si só, um ativo.
7. Se dá prejuízo, por que aceitar?
Foi aqui que começou a análise de empresa.
Um ano deu alguns milhões de ienes de prejuízo.
Então por que não largar?
Bom, comparado com o tamanho do negócio todo, esse prejuízo pode ser só uma oscilação de poucos por cento.
Além disso, esses contratos têm vantagens:
- costumam ser contratos de vários anos
- dá para ter o negócio de operação sem comprar o prédio
- dá para usar a experiência que a empresa já tem com instalações esportivas
- dá para somar negócios extras, como aulas
- a empresa vai acumulando histórico na gestão de equipamentos públicos
- dá para compartilhar equipe e know-how de gestão entre unidades
Então o resultado de um ano só da instalação não mostra todo o valor econômico.
E, se houver um consórcio ou empresas do mesmo grupo no meio, o dinheiro que aparece como “custo de terceirização” nas contas da instalação pode ser receita para outra empresa do grupo.
Claro, não encontrei nenhuma prova de que a empresa anônima desta história transfira lucro desse jeito.
Isto é importante:
“uma estrutura contábil que poderia existir” e “algo que a empresa realmente faz” são coisas diferentes.
Mas, no mínimo, uma instalação pública no vermelho não quer dizer que o grupo inteiro esteja perdendo dinheiro.
8. De um salva-vidas a tentar adivinhar o modelo de negócio da empresa inteira
A essa altura, a gente só tinha olhado para um salva-vidas e já estava pesquisando o grupo inteiro da operadora.
Ninguém normal faz isso.
Mas, de forma geral e com base em informações públicas, grupos empresariais regionais desse tipo às vezes juntam:
- aluguel de imóveis
- planejamento e desenvolvimento de shoppings e prédios de uso misto
- academias e clubes esportivos
- serviços por assinatura e associação
- gestão de equipamentos públicos por contrato
- operação e manutenção de instalações
Então a primeira hipótese foi:
Administrar equipamentos públicos
→ ganhar histórico com o governo local
→ conseguir empréstimo mais fácil
→ comprar mais imóveis
→ colocar academias nesses prédios
Divertida.
Mas tratar isso como fato seria arriscado.
Não existe regra dizendo que um contrato de gestão pública baixa automaticamente os juros do banco.
Uma versão mais correta seria:
criar um fluxo de caixa constante e um histórico de operação com imóveis, esporte e gestão pública
→ isso pode ajudar a empresa e seus planos a parecerem mais confiáveis para os bancos
→ o que pode abrir caminho para novos projetos e novos financiamentos
É até aí que dá para ir com honestidade.
A Agência de Serviços Financeiros do Japão também vem incentivando, nos últimos anos, que os bancos emprestem olhando o futuro do negócio e o fluxo de caixa, e não só garantias e o aval pessoal do dono.[6]
Nas PFI (as parcerias público-privadas do Japão para construir e operar equipamentos públicos) é ainda mais direto: uma empresa criada só para o projeto pega empréstimo no banco com base no que aquele projeto público vai gerar. Isso se chama “financiamento de projetos”.[5]
Então o setor público e o mundo financeiro não estão totalmente desligados.
Mas o sistema de gestor designado comum e as PFI não são a mesma coisa.
É importante não misturar.
9. “Renda estável com imóveis” é aluguel, não comprar e vender terreno
Quando a gente ouve “renda estável com imóveis”, costuma imaginar:
comprar barato → vender caro → lucrar na venda
Mas a palavra “estável” combina muito mais com aluguel:
ter terrenos e prédios
→ alugar para inquilinos e empresas
→ receber aluguel todo mês
→ tirar manutenção, juros e impostos
→ o que sobra é lucro
Isso é ganhar com renda de aluguel.
E aqui a combinação com o negócio de esporte fica interessante.
O problema de uma incorporadora:
“Já construímos o prédio. O que colocamos dentro?”
O problema de uma empresa de esportes:
“Queremos abrir mais uma unidade. Onde?”
Se as duas estão no mesmo grupo, uma pode fornecer o espaço e a outra, o que vai ocupar esse espaço.
Mas nem toda academia precisa estar em terreno do grupo.
Dá para abrir como inquilino, em terreno arrendado, em prédio alugado ou como operadora contratada, sem empatar muito dinheiro.
Isso é uma combinação muito forte:
um negócio pesado, que tem patrimônio, junto com um negócio leve, que opera usando o patrimônio dos outros.
10. No fim, será que o objetivo é receita recorrente?
Colocando esses negócios lado a lado, aparece um padrão:
- aluguel de imóveis: aluguel mensal
- academias: mensalidade
- gestão pública: receita de contratos de vários anos
- manutenção de instalações: cobrança contínua
- aulas: alunos que continuam vindo
- inquilinos: aluguel que continua entrando
Todos miram em:
dinheiro que continua entrando depois que o esquema está montado, e não numa venda única.
É isso que se chama de “receita recorrente”.
Claro, não dura para sempre.
Os alunos cancelam.
Os inquilinos saem.
Os contratos não são renovados.
Os prédios precisam de reforma.
Os juros sobem.
Mas, comparado com uma empresa que só faz vendas avulsas, fica muito mais fácil prever o mês e o ano seguintes.
Para quem toca uma empresa, conseguir prever é uma baita vantagem.
11. E aí entra o McDonald’s
O exemplo famoso de “imóveis + receita recorrente” é o McDonald’s.
O McDonald’s tem uma quantidade enorme de restaurantes franqueados no mundo todo, e nas franquias tradicionais a empresa recebe aluguel e royalties ligados às vendas. Os próprios materiais para investidores explicam que esse modelo baseado em franquias gera receita e fluxo de caixa estáveis e previsíveis.[7]
Óbvio que uma empresa regional de esporte e imóveis não é o McDonald’s.
Mas é um ótimo exercício para olhar como um negócio é montado.
Em vez de vender tudo você mesmo, você controla o ponto, os contratos, a marca e o jeito de operar, e recebe de novo e de novo.
Com esse olhar, perguntar “o que essa empresa vende?” já não basta.
A próxima pergunta é:
“O que faz o dinheiro continuar entrando todo mês?”
12. Ter vários negócios não é uma mistura aleatória
Imóveis, esporte, equipamentos públicos.
À primeira vista, não têm nada a ver.
Mas os riscos também são diferentes, e é justamente por isso que juntar faz sentido.
O aluguel costuma ser estável, mas, se você pegou muito empréstimo, a alta dos juros dói.
A mensalidade de academia entra todo mês, mas depende da economia, da população, da concorrência, das modas, de pandemias e mais.
A gestão pública é previsível por vários anos, mas a taxa de gestão e a renovação do contrato não dependem da empresa.
Desenvolver prédios pode dar muito certo, mas exige muito dinheiro.
Operar por contrato não exige ter patrimônio, então precisa de pouco capital.
Então:
quando um negócio está fraco, outro segura as pontas.
E, nesse caso, não é só espalhar o risco.
Os imóveis fornecem prédios.
O esporte ocupa esses prédios.
A gestão pública aumenta o histórico de operação.
O desenvolvimento cria o próximo imóvel e o próximo lugar para operar.
Eles espalham o risco e se ajudam ao mesmo tempo.
É uma estrutura bem redonda.
Por outro lado, se os juros variáveis sobem, o lado imobiliário paga mais juros.
Imagine 1 bilhão de ienes em empréstimos com juros variáveis e uma alta de 1 ponto percentual. Numa conta simples, são uns 10 milhões de ienes a mais de juros por ano.
Então, quanto mais você se endivida em imóveis, mais isso vira:
“um jogo de como conseguir empréstimo”
e também:
“um jogo de qual taxa, por quanto tempo e quanto fixo e quanto variável”.
É exatamente aí que ter várias fontes de renda estável faz diferença.
13. No fim, o sushi sumiu sozinho
Pensei em tudo isso depois da piscina, comendo num sushi de esteira.
Pesquisando no celular.
O sistema de gestor designado.
Os imóveis.
Os empréstimos.
O McDonald’s.
Olhei para a mesa.
Cadê o sushi?
Eu mal lembrava de ter comido.
Quando você está lendo no celular, a mão vai sozinha até o prato, pega o sushi, leva até a boca e você continua lendo.
Eu estava analisando a receita recorrente de uma empresa,
enquanto o meu sushi sumia num piscar de olhos, como uma receita de uma vez só.
O dia começou com uma touca perdida.
Terminou com:
- o trabalho do salva-vidas e manter a atenção
- o sistema de gestor designado
- tarifas públicas e impostos
- a taxa de gestão
- editais e o risco de uma instalação fechar
- as contas de um grupo empresarial
- aluguel de imóveis
- empréstimos e fluxo de caixa
- risco de juros
- diversificar negócios
- receita recorrente
- McDonald’s
Adivinhar o modelo de negócio de uma empresa inteira a partir de um salva-vidas.
Ninguém faz isso normalmente.
Mas são esses desvios que mostram como o mundo funciona de verdade.
14. Separar fatos, observações e hipóteses
Para fechar, a linha mais importante desta história toda.
Fatos confirmados
- Desde uma mudança na lei em 2003 no Japão, o sistema de gestor designado permite que empresas privadas e outras entidades administrem equipamentos públicos.[1][2]
- A vigilância de um salva-vidas exige atenção por muito tempo, e há estudos mostrando que o passar do tempo, a lotação e outros fatores afetam a detecção.[3][4]
- Nas PFI usa-se o financiamento de projetos, em que a receita do próprio projeto paga o empréstimo.[5]
- Na política financeira, emprestar olhando o fluxo de caixa futuro e a força do negócio vem ganhando importância.[6]
- O McDonald’s tem um modelo em que recebe aluguel e royalties de forma contínua dos franqueados.[7]
O que dá para dizer com bastante segurança pelo que vi
- Equipamentos esportivos públicos podem funcionar com uma mistura de funcionários fixos e horistas.
- Uma piscina aquecida não necessariamente cobre todos os custos só com o ingresso.
- A gestão designada permite ganhar dinheiro com a capacidade de operar sem ser dono da instalação.
Hipóteses sobre o grupo empresarial desta história
- Administrar equipamentos públicos pode servir não só pelo lucro direto, mas para acumular histórico e capacidade.
- Juntar a receita recorrente de imóveis, esporte e gestão pública pode espalhar o risco do grupo todo.
- Esse histórico e esse fluxo de caixa podem acabar deixando a empresa mais convincente na hora de pedir financiamento.
Com informação pública não dá para ver o que se fala nas reuniões da diretoria.
Hipótese divertida pode. O que não pode é deixar a hipótese andar por aí fantasiada de fato.
Essa é a regra mínima quando você transforma análise de empresa em passatempo.
Conclusão: um “por quê?” do dia a dia pode ir muito longe
“Esse salva-vidas parece entediado.”
Se você só pensa isso, acaba ali.
Mas, se continuar:
Ele está entediado mesmo?
Quem contrata?
Por que uma piscina da prefeitura é tocada por empresa privada?
Como ela se mantém com ingresso de umas centenas de ienes?
O que é a taxa de gestão?
Por que não largam se dá prejuízo?
Com o que a empresa-mãe ganha dinheiro?
O que é renda estável com imóveis?
Por que empréstimo importa tanto?
Por que ter vários negócios?
Por que o McDonald’s tem uma estrutura parecida?
Ligando um “por quê” no outro, dá para ir de uma piscina pública até as finanças de uma empresa.
E o ponto de partida foi um salva-vidas só.
O mundo é interessante mesmo sem ficar caçando notícia bombástica.
Comprar outra touca, boiar na hidromassagem, perseguir o tio orca e comer sushi sem perceber já é o bastante para começar a entender como os negócios funcionam.
