Un edificio viejo anuncia una rentabilidad bruta del 12 %. Bonito número. Luego ves la cubierta, las tuberías y el calentador: parecen estar haciendo cola para pasarte la factura de las reparaciones. ¿Y si compras un solar barato y construyes uno nuevo?
Puede funcionar, pero cambias el riesgo de averías por el riesgo de equivocarte con el terreno y el presupuesto de obra. Estrenar edificio no equivale a estrenar beneficios.
El solar de ganga puede salir carísimo
Supongamos que encuentras terreno por 5 millones de yenes. Antes de celebrar nada, comprueba qué se permite construir, el acceso legal desde la calle, las conexiones de agua y alcantarillado y las obras necesarias para preparar el suelo. A veces el precio es bajo porque el problema es grande.
En Japón, convertir terreno agrícola a otro uso y obtener autorización para construir viviendas de alquiler son cuestiones distintas. Comprar la parcela no da carta blanca para levantar apartamentos.
Calcula desde el alquiler, no desde el entusiasmo
Ejemplo inventado, no una estimación del mercado: seis viviendas a 65.000 yenes al mes cada una generarían 4,68 millones de yenes al año si estuvieran todas alquiladas. Con un coste total de 66 millones —suelo, obra, proyecto, conexiones y demás— la rentabilidad bruta sería aproximadamente del 7,1 %.
Ahora supón un 95 % de ocupación y gastos de explotación iguales al 20 % de lo realmente cobrado. Quedan unos 3,56 millones de yenes de resultado operativo anual, un 5,4 % del coste total. Todavía faltan las cuotas del préstamo y los impuestos sobre la renta. No es dinero limpio para gastar.
Comparar «viejo 12 %» con «nuevo 7 %» como si fueran el resultado final es dejar que vacantes, mantenimiento e intereses entren por la puerta de atrás.
El estreno tampoco es un seguro a todo riesgo
Una obra nueva permite planear distribuciones y conocer mejor el estado inicial del edificio. A cambio, te expones a sobrecostes, retrasos y rentas inferiores a las previstas. La normativa japonesa impone un régimen de responsabilidad de diez años para determinados defectos estructurales y de protección frente al agua; no para cualquier electrodoméstico.
La pregunta útil
Investiga primero los alquileres reales de la zona. Descuenta vacantes razonables, explotación, futuras reparaciones y deuda. Así obtendrás cuánto puedes pagar, como máximo, por todo el proyecto.
En lo viejo juegas a la ruleta de las reparaciones; en lo nuevo, a la de los presupuestos de obra. Cambia el nombre de la ruleta, no desaparece.
Cifras hipotéticas, no asesoramiento ni previsión de inversión. Las normas y costes deben verificarse para cada parcela japonesa.
Fuentes oficiales: conversión agrícola https://www.maff.go.jp/kanto/nouson/shinkou/nouchitenyou/index.html ; responsabilidades en vivienda nueva https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk1_000018.html
