一棟老公寓標著「表面報酬率12%」，看起來很香。可是屋頂、管線、熱水器彷彿都在排隊等著寄維修帳單。那乾脆買便宜土地，自己蓋新的？
可以考慮，但老屋的維修風險，只是換成新建案的土地與工程預算風險。新房不是獲利保證書。
地價便宜，不代表蓋起來便宜
假設土地只要500萬日圓，先不要開香檳。能不能合法興建、道路出入是否符合規定、上下水道怎麼接、地盤需不需要整治，這些都可能讓便宜地變成昂貴難題。
在日本，農地變更用途與核准在土地上興建出租住宅是兩件事。拿到土地所有權，不等於能動工。
先從租金倒推預算
以下純屬假設算例，並非特定地區行情。六戶、每戶月租6萬5,000日圓，滿租一年是 468萬日圓。若土地、建造、設計及其他支出合計6,600萬日圓，表面報酬率約 7.1%。
再假設出租率95%，實收租金的20%用於營運，年度營運利益只剩約 356萬日圓，占總成本約 5.4%。這還沒扣還貸和所得稅，並不是每年可以自由花356萬日圓。
所以不能光看「老屋12%、新屋7%」。空屋、修繕、利息和出售時的價值，都還沒出場。
新屋也會出意外
新建案較容易掌握起始屋況，還能依租客需求規劃格局。但工程追加、招租不順、租金估得太樂觀，都可能使原本漂亮的試算失效。日本新建住宅的十年責任制度僅涵蓋特定結構與防漏水部位，不是所有家電都能免費換十年。
結論：房齡不是答案
先查附近租金，保守估空屋與管理修繕、還貸支出，再決定土地加施工總共最多能花多少。 如果超過這個上限，土地再便宜也不算好交易。
買老屋像抽「維修費驚喜包」；自己蓋新屋，可能改抽「工程追加費驚喜包」。換了盒子，風險沒有消失。
數字僅供說明計算法，並非投資報酬預測。
參考：日本農地變更用途制度 https://www.maff.go.jp/kanto/nouson/shinkou/nouchitenyou/index.html；日本國土交通省新建住宅責任制度 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk1_000018.html
