ประกาศขายอาคารเช่าเก่าโชว์ผลตอบแทนขั้นต้น 12% ดูน่าสนใจ จนเห็นหลังคา ท่อน้ำ และเครื่องทำน้ำอุ่นที่เหมือนกำลังต่อคิวมาขอเงินค่าซ่อม ถ้าอย่างนั้นซื้อที่ดินถูก ๆ แล้วสร้างใหม่เองไม่ดีกว่าหรือ?
เป็นทางเลือกที่ทำได้ แต่ความเสี่ยงค่าซ่อมของอาคารเก่าเพียงย้ายมาเป็นความเสี่ยงเรื่องราคาที่ดินกับงบก่อสร้าง อาคารใหม่ไม่ได้แปลว่ากำไรแน่นอน
ที่ดินราคาถูกอาจมีค่าใช้จ่ายแฝง
สมมติพบที่ดินราคา 5 ล้านเยน อย่าเพิ่งฉลอง ต้องดูว่าอนุญาตให้สร้างอะไรได้บ้าง มีทางเข้าออกที่ถูกกฎหมายหรือไม่ ต่อประปาและท่อระบายน้ำอย่างไร รวมถึงต้องปรับดินมากแค่ไหน บางครั้งราคาที่ถูกคือป้ายเตือน ไม่ใช่ของลดราคา
ในญี่ปุ่น การเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเกษตรกับการได้รับอนุญาตสร้างที่พักให้เช่าเป็นคนละเรื่องกัน ซื้อที่ดินได้ไม่ได้หมายความว่าสร้างได้ทันที
เริ่มคำนวณจากค่าเช่าที่เก็บได้จริง
ตัวเลขต่อไปนี้เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ราคาตลาด ถ้าทำห้องเช่า 6 ห้อง ห้องละ 65,000 เยนต่อเดือน เมื่อมีผู้เช่าเต็มจะมีรายได้ 4.68 ล้านเยนต่อปี หากรวมราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง แบบอาคาร และค่าใช้จ่ายอื่นทั้งหมดเป็น 66 ล้านเยน ผลตอบแทนขั้นต้นจะอยู่ราว 7.1%
แต่สมมติว่ามีผู้เช่าเฉลี่ย 95% และต้องจ่ายค่าใช้จ่ายดำเนินงาน 20% ของค่าเช่าที่รับจริง กำไรจากการดำเนินงานจะเหลือประมาณ 3.56 ล้านเยนต่อปี หรือ 5.4% ของต้นทุน ตัวเลขนี้ยังไม่หักเงินผ่อนกู้และภาษีเงินได้ จึงไม่ใช่เงินที่หยิบไปใช้ได้ทั้งหมด
ดังนั้นอาคารเก่าที่โฆษณา 12% กับอาคารใหม่ 7% เทียบกันจากตัวเลขหน้าประกาศอย่างเดียวไม่ได้ ยังมีห้องว่าง ค่าซ่อม และดอกเบี้ยรออยู่
อาคารใหม่ก็มีจุดเสี่ยง
ข้อดีคือรู้สภาพเริ่มต้นของอาคารและออกแบบให้ตรงความต้องการผู้เช่าได้ แต่ค่าก่อสร้างที่บานปลาย งานล่าช้า หรือประเมินค่าเช่าสูงเกินจริงอาจลบกำไร ในญี่ปุ่นมีระบบความรับผิดสิบปีสำหรับข้อบกพร่องโครงสร้างสำคัญและการป้องกันน้ำรั่วของบ้านใหม่บางส่วน ไม่ใช่ประกันเครื่องใช้ทุกชิ้นสิบปี
คำตอบอยู่ที่งบรวม
สำรวจค่าเช่าจริงในละแวกนั้นก่อน แล้วหักความเสี่ยงห้องว่าง ค่าใช้จ่าย เงินสำรองซ่อม และค่าผ่อนกู้ จากนั้นค่อยคิดว่าที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างควรซื้อได้สูงสุดเท่าไร
หนีการสุ่มกล่องค่าซ่อมอาคารเก่า อาจไปเจอกล่องสุ่มค่าก่อสร้างเพิ่มก็ได้ เปลี่ยนกล่อง ไม่ได้เปลี่ยนความเสี่ยงให้เป็นศูนย์
ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่การคาดการณ์ผลตอบแทนจริง
ข้อมูลทางการ: การเปลี่ยนการใช้ที่ดินเกษตร https://www.maff.go.jp/kanto/nouson/shinkou/nouchitenyou/index.html ; ความรับผิดเรื่องบ้านใหม่ https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk1_000018.html
