낡은 임대 건물 광고에는 수익률 12%라고 적혀 있다. 그런데 사진 속 지붕, 배관, 보일러가 전부 수리비 청구서를 들고 기다리는 것 같다. 그렇다면 땅을 싸게 사서 새로 지으면 끝 아닌가?
가능한 방법이다. 다만 낡은 건물의 수리 위험이 신축에서는 땅과 공사비를 잘못 계산할 위험으로 바뀐다. 새 건물이라는 이유만으로 이익이 보장되진 않는다.
땅값이 싸도 건물은 비쌀 수 있다
땅을 500만 엔에 샀다고 치자. 먼저 확인해야 할 것은 도로 접촉 조건, 건축 가능 여부, 상하수도, 지반, 부지 정비 비용이다. 싸 보이는 이유가 '숨은 보물'이 아니라 '집을 짓기 어려운 땅'이어서일 수 있다.
일본의 농지는 다른 용도로 바꾸는 절차와 건물을 짓는 허가가 별개다. 농지 전용이 가능하다고 임대주택 건축까지 자동 승인되는 건 아니다. 땅은 샀는데 건물은 못 짓는다면 낭패도 이런 낭패가 없다.
공사비보다 먼저 월세부터 계산한다
다음은 시장 시세가 아닌 가상의 계산 예시다. 6가구에 가구당 월세 6만 5,000엔을 받으면 만실 기준 연 임대료는 468만 엔이다. 토지와 건축, 설계, 기반 시설, 각종 비용을 모두 합쳐 6,600만 엔이라면 표면수익률은 약 7.1%다.
그런데 입주율 95%, 실제 임대료 수입의 20%를 운영비로 가정하면 연간 운영이익은 약 356만 엔, 총사업비의 5.4% 수준으로 내려간다. 대출 상환액과 소득세를 빼기 전이다. 통장에 356만 엔이 그대로 남는다는 뜻이 아니다.
신축도 마음 놓을 수 없는 이유
신축은 초기 건물 상태를 파악하기 쉽고 설계를 임차인 수요에 맞출 수 있다. 대신 추가 토목공사, 공사비 상승, 예상보다 낮은 월세를 감당해야 한다. 일본의 신축주택 관련 10년 책임 제도도 주요 구조와 누수 방지 부분에 관한 것이지, 모든 가전을 10년 무료 교환해 준다는 의미가 아니다.
결론은 의외로 단순하다
새 건물이냐 헌 건물이냐보다, 현실적인 월세에서 비용과 상환액을 빼고도 남는지가 중요하다. 주변 임대료를 먼저 확인하고, 공실과 수리비까지 반영한 뒤 땅과 건물에 쓸 수 있는 최대 금액을 정하자.
오래된 건물의 '수리비 뽑기'를 피하려다가 신축의 '공사비 뽑기'에 당첨될 수도 있다. 뽑기 종류가 바뀌었을 뿐이다.
금액은 계산을 설명하는 가정이며 투자 수익을 예측한 수치가 아니다.
근거: 일본 농지 전용 안내 https://www.maff.go.jp/kanto/nouson/shinkou/nouchitenyou/index.html · 신축주택 하자 책임 안내 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk1_000018.html
