投资房广告上写着“毛收益率12%”，挺心动。可一看照片，屋顶、管道、热水器仿佛排着队等你付维修费。那干脆买块便宜地，自己盖新楼？
思路没问题，但老楼的维修风险，换成了新楼的土地和施工预算风险。新不等于稳赚。
地便宜，未必能便宜地盖好
假设一块地只要500万日元。先别庆祝。要查能不能建、有没有合规的道路出入口、上下水道怎么接、地基要不要处理。看似捡漏，可能只是把麻烦一起买回家。
在日本，农地转为其他用途和获准在上面建出租住宅，是两道不同的关。拿下土地，不代表能把房子盖起来。
先问租金，再算施工预算
下面只是虚构的算术例子，不是某地房价预测。建6套出租房，每套月租6.5万日元，满租时全年租金是 468万日元。如果土地、建筑、设计、配套和杂费共计6600万日元，表面收益率约 7.1%。
但假设实际出租率95%，运营开支占实收租金20%，一年运营利润就降至约 356万日元，相当于总成本的约 5.4%。这还没有扣贷款还款和所得税，绝不是每年净拿356万日元。
所以，不能只用“老楼12%对新楼7%”选赢家。空置、修缮、借款利息都会来抢戏。
新房也有坑
新建住宅起初的状态更清楚，户型也能按租客需求设计。但预算超支、租金估高、工程延期，可能在第一个租客搬进来前就把利润吃光。日本新建住宅对特定主体结构和防雨水渗入部分有十年责任制度，不等于家电坏了都能十年免费换。
真正该先算的是什么？
先调查附近能收多少租金，再扣掉合理的空置、运营成本、维修准备和还贷支出。 剩下的钱，才决定你最多能为土地加建造支付多少。
买老楼怕的是“维修盲盒”，自己盖新楼又可能抽到“工程追加费”。换了包装，盲盒还在。
数字均为说明计算方法的假设，不构成收益预测。具体地块须另行核实日本当地规划和建造条件。
资料：日本农地转用制度 https://www.maff.go.jp/kanto/nouson/shinkou/nouchitenyou/index.html；日本国土交通省新房责任制度 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk1_000018.html
