Một tòa nhà cũ rao lợi suất gộp 12%. Nghe hấp dẫn đấy. Nhưng nhìn mái, ống nước và bình nóng lạnh, cứ như chúng đang xếp hàng chờ gửi hóa đơn sửa chữa. Hay là mua đất rẻ rồi tự xây mới cho khỏe?
Cách đó có thể hợp lý. Tuy nhiên, rủi ro sửa chữa bất ngờ của nhà cũ chuyển thành rủi ro tính sai giá đất và chi phí thi công của nhà mới. Mới không có nghĩa là tự sinh lời.
Đất rẻ có khi lại đắt
Giả sử tìm được mảnh đất giá 5 triệu yên. Đừng vội ăn mừng. Cần kiểm tra đất được phép xây gì, đường ra vào có hợp pháp không, cấp thoát nước thế nào, nền đất có cần gia cố không. Giá thấp đôi khi chính là tiền đặt cọc cho một đống rắc rối.
Ở Nhật, được chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác không đồng nghĩa được phép xây nhà cho thuê. Sở hữu mảnh đất và được xây dựng trên đất là hai bước riêng.
Hãy tính từ tiền thuê nhà trước
Đây là ví dụ giả định, không phải giá thuê thực tế. Sáu căn, mỗi căn 65.000 yên/tháng, kín phòng cả năm sẽ thu 4,68 triệu yên. Nếu tổng tiền đất, xây dựng, thiết kế và hạ tầng là 66 triệu yên, lợi suất gộp được quảng cáo khoảng 7,1%.
Nhưng nếu chỉ có người thuê 95% thời gian và chi phí vận hành bằng 20% tiền thuê thực nhận, lãi vận hành chỉ còn khoảng 3,56 triệu yên/năm, tương đương 5,4% tổng chi phí. Đấy là trước khi trả nợ và thuế thu nhập, không phải tiền sạch bỏ túi.
Vì thế nhìn mỗi con số “nhà cũ 12%, nhà mới 7%” sẽ bỏ quên phòng trống, tiền sửa chữa và lãi vay.
Xây mới chưa chắc đã nhẹ đầu
Bạn biết tình trạng ban đầu rõ hơn và có thể thiết kế cho đúng nhu cầu khách thuê. Đổi lại, chi phí phát sinh, tiến độ chậm hoặc đoán tiền thuê quá cao đều có thể phá vỡ kế hoạch. Nhật có cơ chế trách nhiệm mười năm đối với một số lỗi kết cấu và chống nước ở nhà mới, chứ không phải bảo hành miễn phí mọi thiết bị trong mười năm.
Câu hỏi đáng hỏi nhất
Khảo sát tiền thuê thực tế quanh đó, trừ tỷ lệ trống, vận hành, dự phòng sửa chữa và khoản trả nợ. Sau đó mới tính mức trần có thể chi cho cả đất lẫn công trình.
Tránh “quay thưởng tiền sửa nhà cũ” nhưng lại trúng “quay thưởng đội vốn thi công” thì cũng chẳng vui hơn là mấy.
Con số chỉ để minh họa phép tính, không phải dự báo lợi nhuận đầu tư.
Nguồn chính thức: chuyển mục đích đất nông nghiệp https://www.maff.go.jp/kanto/nouson/shinkou/nouchitenyou/index.html ; trách nhiệm nhà mới https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk1_000018.html
