Une annonce promet 12 % de rendement brut pour un immeuble vieillissant. Séduisant, jusqu'à ce qu'on regarde la toiture, les canalisations et le chauffe-eau : on dirait qu'ils font tous la queue pour envoyer leur facture. Et si l'on construisait à neuf sur un terrain peu cher ?
C'est possible. Mais on remplace le risque de réparations imprévues par celui d'un terrain et de travaux mal chiffrés. Le neuf ne fabrique pas du bénéfice à lui seul.
Le terrain bradé cache parfois un gros devis
Imaginons une parcelle à 5 millions de yens. Avant de signer, il faut vérifier la constructibilité, l'accès légal à la voie publique, les raccordements et les éventuels travaux de terrain. Un prix bas peut être le symptôme d'un problème coûteux, pas une bonne affaire.
Au Japon, l'autorisation de changer l'usage d'une terre agricole et le droit d'y construire des logements locatifs sont deux démarches distinctes. Être propriétaire ne donne pas automatiquement le droit de bâtir.
Partir du loyer, pas de l'envie de construire
Exemple fictif, sans valeur de référence locale : six logements loués chacun 65 000 yens par mois produiraient 4,68 millions de yens par an s'ils étaient tous occupés. Avec un coût total de 66 millions de yens — terrain, bâtiment, études et raccordements compris — le rendement brut affiché serait d'environ 7,1 %.
Avec 95 % d'occupation et des frais de fonctionnement représentant 20 % des loyers encaissés, le résultat d'exploitation tombe à environ 3,56 millions de yens, soit 5,4 % du coût total. Et cela avant le remboursement de l'emprunt et l'impôt sur le revenu. Ce n'est pas une somme disponible sur le compte courant.
Comparer « ancien à 12 % » et « neuf à 7 % » sans intégrer les vacances, l'entretien et les intérêts, c'est annoncer le vainqueur avant la fin du match.
Le neuf ne met pas à l'abri de tout
Il permet de connaître plus facilement l'état initial et d'adapter les plans à la demande. En revanche, surcoûts, retards et loyers surestimés peuvent effacer la marge. Le droit japonais prévoit une responsabilité de dix ans pour certains défauts structurels et d'étanchéité des logements neufs, pas une garantie gratuite de dix ans sur tous les équipements.
La bonne décision commence par un plafond
Étudiez d'abord les loyers réellement pratiqués. Déduisez une vacance réaliste, les charges, les réparations futures et la dette. Le résultat vous dira combien vous pouvez consacrer, au maximum, à l'ensemble du projet.
En achetant de l'ancien, on joue à la loterie des réparations ; dans le neuf, à celle des suppléments de chantier. Ce n'est pas parce qu'on change de ticket que le risque disparaît.
Calculs purement illustratifs, sans prévision de rendement. Les règles et coûts doivent être vérifiés pour chaque terrain japonais.
Sources : conversion des terres agricoles https://www.maff.go.jp/kanto/nouson/shinkou/nouchitenyou/index.html ; responsabilité pour défauts des logements neufs https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk1_000018.html
